某花园洋房推广策略VIP免费

第1页共21页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共21页上海滩花园洋房推广策略第2页共21页第1页共21页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共21页一、产品分析数量比重推出套数10417%成交套数3028.8%成交周期6个月5套/月【客户分析】江浙及福建地区客户占比重较大外籍人士有一定的关注沪籍人士购买热情不高数量比重江浙客户18-2066%外籍人士5-717%沪籍人士517%【产品分析】面积套数图315320>230200-230<200套数数量比重>2303129.8%200-2305351%<2002019.2%第3页共21页第2页共21页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共21页200-230平方米/套为本案推出案量的主力面积段，其去化的速率决定了本案的消化速度在本案销售面临一定市场压力的情况下，把握<200平方米/套物业的去化，作为主体去化案量的有效补充，能够在一定程度上加速改观目前本案所存在去化速度较缓的不利现状>230平方米/套物业作为本案的双高产品，其去化有其相对独立的目标市场本案的平层与复式可能代表两种不同的消费倾向，复式更靠近于都市别墅概念，而平层则接近于都市豪华公寓的概念目前陆家嘴地区的物业一般以都市高档公寓为主，因此其聚集的购买目标群体的置业倾向于高档江景公寓本案A型房源（以平层为主，环境有优势）的顺利去化证实以上提示客户的存在，但本案在江景上缺乏题材这批客户的消费能力毋庸置疑，如何引导他们消费，改变他们对区域物业的习惯思维是我们复式产品摆脱目前江景题材楼盘竞争困扰的机会点标准层分析40%60%平层复式数量比重平层4240.4%复式6259.6%第4页共21页第3页共21页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共21页本案的主力总价段为300-380万/套，次主力总价段为380-500万/套各自占比重52.9%及31.7%380-500万/套价格段极其产品构成在区域内具有一定的竞争市场的比较差异性，但因为这部分价格成交段所面对的是区域绝对高端市场，其市场面较为狭窄，因此其去化速度受到目标市场需求规模的限制。300-380万/套价格段及其产品构成受到区域主力市场的竞争冲击较380-500万/套价格段要明显，其去化需要在区域主力目标市场构成中在细分，捕捉上游层面，结合我们的产品特点，如我司上文所论述对客户进行有效引导，改变其对区域置业的习惯思维。二、推广思路55233240204060总价套数分析套数5523324300-380<300380-500>500第5页共21页第4页共21页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共21页上海滩花园洋房服务价值体系户外高炮杂志/报纸广告SP活动杂志/报纸广告SP活动2004.9.18开盘前期>>>>推广轴线第6页共21页第5页共21页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共21页全程式服务体系推广坐标2开盘前期>>>>推广轴线FORBASE2004.9.18产品SHOWSALESTEAMSERVICESPROMOTIONCONCEPTINFOBUSFORTUNEAVENUE第7页共21页第6页共21页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共21页开盘SP活动全程式服务体系推广坐标32004.9.18开盘前期户外高炮寻址、制作杂志广告高档杂志广告SP活动>>>>推广轴线2004.82004.9.182004.82004.8.2PROPOSAL第8页共21页第7页共21页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页共21页杂志投放密度&销售预期增长相关性图`2004.8`2004.9`2004.10`2004.11`2004.12销售预期杂志投放密度>>>>推广轴线全程式服务体系坐标4第9页共21页第8页共21页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第9页共21页媒体策略图系分析1）媒体诉求&媒体组合：&销售通路[以产品为基点，综合客户需求，选择合适的媒体以及较为贴切的诉求方向]产品特征媒体诉求媒体组合客户特征媒体诉求0.98容积率地处内陆家嘴/具备上海花园洋房华贵气质/城市户外：在位置选择中能够有效架购起产品引导动线/具有一定分布面：浦东（以周边交通动线为搜索面）具有较高收入/一定社交半径浦东高层次国际化人士文化品位的“第一居所”这里的第一居...