沈阳泉涌新镇别墅项目策划方案doc9(1)VIP免费

第1页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共9页沈阳泉涌新镇别墅项目策划方案初案一、现状分析1、沈阳市别墅现状分析沈阳市的别墅项目分布在城周的东、南、西、北四个方向。其中，70％的别墅项目分布在东部和南部，而西部、北部仅有金色高尔夫外商别墅、加州阳光等几个项目。因此，2004年沈阳的别墅市场形成了东、南两大阵营对垒角逐之势。沈阳别墅项目的从无到有可以说是沈阳的经济发展、观念进步、生活水平提高的一个具体体现。但是经过了近10年的发展，沈阳市的别墅市场仍然同上海、深圳、北京等房地产业发达的地区存在着较大的差距。沈阳市场上的单体别墅，每栋建筑面积主要集中在200—400平方米之间，有少量大面积的别墅出现。绝大部分别墅具有车库、佣人房、设备房、洗衣房等功能空间，大部分项目赠送私家花园。绝大部分别墅没有游泳池。潜在的供应量主要来自于加州阳光二期、美地庄园二期、信盟花园三期、维也纳音乐别墅、荷兰村别墅二期、菲菲澳家二期以及锦绣山庄等。部分项目的具体开盘时间尚不能确定，但是估计这些项目中的大部分将在今年年底或者明年陆续入市，总供应量大概在500栋以上。2、泉涌新镇别墅现状分析由于本人对泉涌新镇别墅不够了解，只知其在开发区。分析可能因素如下：远离城市喧嚣，尽享山水之乐的同时，有便利的交通与成熟的生活配套设施，其它略。第2页共9页第1页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共9页二、本案优劣势分析1、优势分析1997年、1998年，沈阳市的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年，别墅又迎来了一个新的高潮期，市场供应量又达到200套左右。本案的可能因素（人个分析、猜测）分析为社区内的环境、会所、物业管理使人达到“高品质”等，真正追求高品质生活。2、劣势分析由于本人对泉涌新镇别墅相关资料不够了解，只能做出一些猜测分析：●没有自然的风景作有力的支撑点；别墅是不可复制性的，通看全市别墅，基本上占有大量的稀缺资源，除土地外，还有风景、天然水域等特征。●交通不发达；●缺少有力的卖点；3、综合分析本案须在定位、推出方式、形态、卖点上与众不同，更要注重目标客户的消费心态，扬长避短才可行。三、定位建议精英型别墅，走中档别墅价位，高档别墅的品质路线。理由：第3页共9页第2页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共9页1、沈阳购买高价位别墅的消费群体力度小；2、除了针对金字塔尖的消费群，别墅也可以有中档概念。3、沈阳是个贫富差距很大的城市，有不少开发商、股份制企业负责人、银行负责人等，这个层面的人不是买不起房子，而是买不到好房子；4、任何人都希望花最少的钱，得到最大的享受；5、价位低便有增值的空间；6、吸引城市里的新贵。操作方式：1、把体量减少一部分；高密度是做不出好别墅，户数太多就缺少荣耀感，最终会导致失去有效客户2、本案分阶段推出；为了避免过大的风险，提高机会成本，应该分期推出项目，同时也可以吊吊客户的胃口。越不容易得的东西才是好东西。3、先修建一个功能齐全、游戏性、娱乐性强的超级会所；4、利用配套做文章；5、配套先利用起来；四、卖点建议第4页共9页第3页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共9页l感受生命、享受运动；理由：a、对于房地产来说，独特的居住个性风格及特点就是文化品位，任何民族都有其特有的文化存在方式，包括信仰、习惯及其精神等等，把运动当作本案的文化理念，生命在于运动，现代人越来越明白这个道理，并有这方面的需要。营造出这种精神文化，吸引大众，从不同角度引导他们。因为体育除了可以强身健体外，更能锻炼毅力、感受生命。b、别墅称之为别墅，就是因为它的生活方式与生活品位是有别于普通人群的。它的使用者，一般都具有较高的修养；广泛的社交圈；有优越的物质生活条件。他们期盼的别墅是一个能彻底放松，完全舒适的家，因此要找到适合特殊群体的需求。c、都市人玩的地方越来越少，精神得不到满足。2、精英俱乐部；理由：精英们需要的是新的出路和发展，他...