第1页共7页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共7页泛CBD地区--百子湾区域发展分析1、百子湾区域概况（1）城市开发的“飞白”自从2001年底CBD规划正式出台以来，CBD地区及其周边地区迅速发展建设，向东先是首当其冲的CBD北界的延长线朝阳路沿线开发量迅速增大，成为CBD白领置业集中地，然后是由京通快速路的便捷性使得CBD的影响迅速扩展到了的通州区域，依托通州地区的内部交通，使得物业的分布不再局限于快速路沿线，相对便宜的价格和与CBD联系便捷的交通使得通州地区成为CBD白领购房的新宠，整个通州成了房地产开发的一个大平台。2003年底朝阳北路的开通进一步加强了CBD向东扩展的势头，朝阳北路沿线也将会有大量的项目出世。CBD的势力除了向东扩展以外，穿越CBD的东三环也使东三环沿线成为了泛CBD地区，近年来开发量很大，价格也不断攀升。百子湾区域位于北京东四环外，处于通惠河与广渠路之间。与CBD区域通过四惠桥成中心对称关系，可通过广渠路－东三环和东四环到达CBD，不管从交通方面考虑或者是直线距离上来看，百子湾地区并不比五环外的泛CBD地区占劣势，但这个区域一直都是房地产开发的空白地段。•通惠河与铁路的屏蔽虽然从交通和直线距离上看，百子湾区域与CBD的联系都还算方便。但长期以来“南北差异”在北京人心目中根深蒂固，过了长安街就是完全不同的两个世界。而且百子湾区域不仅有长安街这一个屏蔽，更有通惠河以及汇集到北京的火车东站的众多铁道干线，使得本区域与北部有了更多的阻隔，一直成为被遗忘的角落。•大量的厂区占据百子湾区域是传统的厂区和东郊仓库区，比如煤炭机械厂，化工厂，仓库等。区域内大量的用地是被这些厂区所占据，并没有太多的可开发用地。这也是此区域一直是房地产开发的空白区域的原因之一。（2）面临整体改造从2003年年底，在政府的参与下，整个百子湾区域将整体改造，东郊仓库和厂区都进行拆迁，整片用地进行统一规划，并把用地切分给11家开发商进行开发。整个区域将整体进行改造建设，开发的时间也会比较集中。本区域靠近东四环的金海国际已经做了排头兵，该项目低价入世，开盘均价仅为4800元/平方米，并开盘后就一直热销，两月后均价就上涨400元，销售情况也一直不错，打响了本区域整体开发的第一炮。对于这样一个大第2页共7页第1页共7页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共7页规模整体同期改造开发的区域，区域未来的发展前景如何，能接手多少CBD的“阳光”的普照，普照到的“阳光”是居住多一点，商务多一点，还是商业氛围多一点，区域发展的进程如何，都是进来业界及本区域各个开发商都非常关心的问题。2、区域位置条件分析•与CBD的关系上面提到，百子湾区域处于CBD由西向东、由北向南的延长线上，与CBD的联系主要通过东四环及广渠路－东三环，但四惠桥局部交通一直不是很便利，而且广渠路路况一直较差，再加上长安街、通惠河以及铁路形成的屏蔽使得百子湾区域受CBD的辐射相对较少。这种情况在今后一两年内应该会有所改善。广渠路将要改造扩宽成城市快速路，今年内就会动工。有消息称北京东站也会搬迁。这样会使得百子湾区域与CBD的联系更加便捷和通畅。•与东四环沿线区域的关系由东四环窜起的区域向北有燕沙区域、望京区域，向南有四方新区区域。这几个区域与百子湾区域都因为东四环的存在而成为存在竞争关系的区域。燕沙有着涉外氛围，属于比较高档的区域；望京是北京比较早开发的住宅区，有着比较高密度的居住人口和相对比较成熟的市政配套和生活配套；南部的四方新区是南磨房乡规划重点发展的区域，现在已经有了世纪东方城和山水文园两个大规模住宅社区的开发，不远的将来还会有规划中的华侨城公园落户，将来的前景也是比较看好的。这些区域对百子湾区域来说，既是竞争，同时也是对整个东四环大区域成熟度的一个促进，特别是一些新生代区域，将为东四环的发展成熟注入新的活力。但这些新生代区域自身的成熟也需要一定的时间，所以各区域的有机连接还有待时日。3、CBD发展及辐射力分析•既是中央商务区，也是城市核心区2001年底，商务中心区（CBD）的...
