山海关----东罗城项目前期策划报告2008年5月目录一、项目基本特征与开发方向-------------------------------------------21、项目基本特征------------------------------------------------------2、项目开发方向----------------------------------------------------------3、项目基本结论-----------------------------------------------------------二、客户与需求分析----------------------------------------------------------1、客户源、客户层与客户结构------------------------------------2、客户需求与需求方位------------------------------------------3、客户需求结论-------------------------------------------------------三、市场分析--------------------------------------------------------1、国内宏观经济与房地产行业状况------------------------------------2、区域经济与房地产行业状况--------------------------------------------3、秦皇岛与山海关经济与房地产行业状况------------------------4、项目SWOT分析-----------------------------------------------------------四、项目基本运作-------------------------------------------------------------------1、项目基本运作思路---------------------------------------------------2、产品形态与风格定位----------------------------------------------3、业态结构规划--------------------------------------------------------4、功能分区与道路规划--------------------------------------------------5、景观园林风格与布局---------------------------------------------6、物业配套与服务-----------------------------------------------------------7、产品定价----------------------------------------------------------------------8、开发步骤与周期---------------------------------------------------9、营销推广策略---------------------------------------------------------五、项目效益与风险分析-----------------------------------------------------第3页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共39页第一部分：项目基本特征与开发方向1、项目基本特征：1】地形现状与价值：1、地图显示方位2、地块现状实景3、地块红线范围根据实地考察，对本地块的初步认识：地块比较规整，地势平坦；有一定的水域面积，水域周围有保留完整的景观；西面紧邻享誉全国的旅游景点“天下第一关”；四周得天独厚的古城墙，对于东罗城地块来说，她具备了独一无二的历史人文景观，是不可复制的好地块，具备良好的开发价值。2】周边（主要出入口）现状：A、没有良好的商业氛围，有些偏离城区的主要商业中心；B、生活环境太差，不能满足高端生活条件的需要；C、周边市政配套不足，绿化面积较少，基础设施有待政府进一步改善；D、交通不够便利，仅有一条项目东出入口的南北道路----关城东路，项目南出入口----“第一关停车场”出入口的环境、道路和北出入口的道路开通需要政府改造；3】项目限定指标：政府指标要求：A、项目规划以一层结构为主，部分可以建到二层；B、檐口不高于6米，建筑总高度不高于城墙台面（第一关的城墙平均高度为8米，东罗城约12米高）；C、容积率不高于0.45、建筑密度不大于35、绿化不小于30；公司指标要求：A、实现利益合理化、最大化；B、符合法定、当地政府和公司的开发要求；项目土地成本A、土地购置成本是13862万元（58万/亩*239亩）；2、基本结论：开发低密度高端商业和住宅产品是唯一的出路。限高、0.45的低容积率、13862万元的土地成本及在282亩的可用土地和不足9万平米第4页共39页第3页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共39页的建筑面积，必定推高将来房屋销售单价。因此，普通产品没有开发可能，只别出一格、另辟蹊径，拔高项目的开发档次，只有这样才能支撑开发成本和投资收益。3、项目开发方向：综合以上基本要素，项目开发方向必定是高端产品----别墅、类别墅和高...
