项目报告项目报告目录目录壹壹..古北办公楼项目分古北办公楼项目分析析---------------------------2---------------------------2上海办公楼市场整体分上海办公楼市场整体分析析-------------------------2-------------------------2虹桥虹桥··古北地区楼市简古北地区楼市简析析-------------------------11-------------------------11项目立地分项目立地分析析----------------------------------19----------------------------------19本项目方向性定本项目方向性定位位------------------------------22------------------------------22壹壹..古北办公楼项目分析古北办公楼项目分析一上海办公楼市场整体分析一上海办公楼市场整体分析在新的一年中，上海办公楼市场将承袭去年稳步上扬在新的一年中，上海办公楼市场将承袭去年稳步上扬的态势，租售成交量将进一步放大的态势，租售成交量将进一步放大（一）今年市场前景（一）今年市场前景上海经济近年来继续保持快速增长的良好势上海经济近年来继续保持快速增长的良好势头，巩固了作为国内经济、金融中心的地位头，巩固了作为国内经济、金融中心的地位，，开始向建设世界级城市迈进；开始向建设世界级城市迈进；当前，上海市场上对商务楼的需求强劲，但当前，上海市场上对商务楼的需求强劲，但新增供应量并不太大，远远无法与住宅市场新增供应量并不太大，远远无法与住宅市场相比；相比；上海的甲级写字楼出现了供不应求的局面，上海的甲级写字楼出现了供不应求的局面，供不应求的局面一再倒向部分地理位置优越供不应求的局面一再倒向部分地理位置优越的区域，的区域，写字楼租金在写字楼租金在20042004的第一季就呈的第一季就呈现小幅上扬的趋势现小幅上扬的趋势，但部分实力稍逊的租户，但部分实力稍逊的租户也因承受不了高额租金从甲级写字楼迁至乙也因承受不了高额租金从甲级写字楼迁至乙级写字楼；级写字楼；随着众多跨国公司涌入上海，近期甲级写字随着众多跨国公司涌入上海，近期甲级写字楼供应又很有限，这种供不应求的局面促使楼供应又很有限，这种供不应求的局面促使写字楼的租金从去年下半年的低位开始上行写字楼的租金从去年下半年的低位开始上行；；从各个地段来看，从各个地段来看，20042004年年1—31—3月，月，小陆家小陆家嘴嘴地区涨幅最大，单位租金从地区涨幅最大，单位租金从0.650.65美元上美元上涨至涨至0.70.7美元；美元；南京西路、人民广场南京西路、人民广场区域租区域租金微幅上涨，基本到达一年来的最高值；金微幅上涨，基本到达一年来的最高值；淮淮海中路、徐家汇、虹桥开发区海中路、徐家汇、虹桥开发区租金由于一直租金由于一直处于较高位置，因此这段时间虽相对保持平处于较高位置，因此这段时间虽相对保持平稳，仍然处于一年中的相对高位；稳，仍然处于一年中的相对高位；从上海写字楼的供应来看，从上海写字楼的供应来看，未来五年，上海未来五年，上海将迎来“商务楼宇经济”的大发展时期将迎来“商务楼宇经济”的大发展时期————小陆家嘴、淮海东路、徐家汇、人民广场、小陆家嘴、淮海东路、徐家汇、人民广场、北外滩、五角场、中山公园、松江新城、上北外滩、五角场、中山公园、松江新城、上海南站等地均有大量商务办公楼宇开工建设海南站等地均有大量商务办公楼宇开工建设；；由于办公楼的开发周期较长，由于办公楼的开发周期较长，20042004年上海写年上海写字楼供应将会小幅扩容，而字楼供应将会小幅扩容，而2005-20082005-2008年则年则进入高峰期；从租金情况来看，由于甲级写进入高峰期；从租金情况来看，由于甲级写字楼的需求持续看旺，租金会保持平稳上扬字楼的需求持续看旺，租金会保持平稳上扬之势之势，乙级写字楼处于甲级的延伸带上，租，乙级写字楼处于甲级的延伸带上，租金会维持现有水平；金会维持现有水平；第三产业和第三产业和FDIFDI（外商直接投资）的发展将（外商直接投资）的发展将是未来几年上海写字楼市场发展的主要动力是未来几年上海写字楼市场发展的主要动力。。（二）供需变化初探（二）供需变化初探目前，上海办公...
