花桥项目前期市场报告一、花桥镇整体环境研究1、花桥镇区域环境花桥镇地处苏沪交界处，位于上海郊区环线内，东靠上海国际汽车城和浦东新区，西邻昆山国家级开发区和苏州新加坡工业园。素有“江苏东大门、上海后花园”之称，是昆山市的汽配商贸物流重镇。花桥镇规划总面积50平方公里，已形成四大支柱产业即汽车零配件产业、高科技电子产业、现代商贸物流产业、传统工业产业。2、花桥镇交通环境花桥镇距上海市中心34公里，距虹桥机场25公里，距上海浦1东国际机场65公里，距吴淞集装箱码头30公里，距昆山市区16公里，距苏州市50公里。依托沪宁高速公路（上海跨入江苏的第一个交流道口就设在花桥境内）、312国道（东起上海西至新疆）、沪宁铁路和同三国道（北起黑龙江的同江南至海南的三亚）、上海郊区环线（A30，在花桥境内与沪宁高速公路互通）以及拟建中的京沪高速铁路、轨道交通（上海市中心至安亭上海国际汽车城），组成了花桥镇四通八达、便捷高效的交通网络。3、花桥镇投资成本（1）土地费用2用地性质用地方式使用年限（年）价格（元/平方米）工业用地批租50157.5租赁7.2～12（元/平方米·年）住宅用地批租70需竞拍商业公建用地批租40需竞拍另需收取：0.40元/平方米·年的土地权属管理费（2）工商注册费注册资本在1000万元人民币(含1000万元)以下的收0.08%；1000万元以上的超出部分收0.04%；1亿元以上的超出部分不再收取。4、花桥镇发展潜力（1）区位优势：曹安经济技术开发区位于上海郊区环线内，东靠上海国际汽车城和浦东新区，西邻昆山国家级开发区和苏州新加坡工业园。依托上海安亭国际汽车城（亚洲最大的汽车贸易、汽车博览、汽车物流信息服务中心），紧靠F1国际赛车场和即将崛起的上海安亭新镇区（德国人投资兴建）。将作为江苏省重点投资商贸建设的地区，未来的江苏国际商务中心。（2）区域发展：68万平方公里的汽车城：建设总规模投入将达500亿人民币，将建成为亚太地区汽车工业的核心基地，并且兴建F1赛车场、国3际汽车博览中心、汽车主题公园等。力争10年的滚动开发，成为我国乃至亚太地区汽车贸易的核心城市。形成一个永不落幕的万国汽车博览会和汽车文化、汽车体育竞技中心。昆山电子产业基地：电子信息是中国发展最迅速的新产业，在昆山正是该行业冉冉升起的一颗新星。电子信息业的企业占昆山市GDP的16.8％。青浦旅游产业：上海最大的淡水湖－－淀山湖、具有1700年“江南第一古镇”朱家角、5大高尔夫球场、水上休闲度假区的彩虹岛、太阳岛度假区、休闲胜地日月岛、东方绿洲、福克游艇俱乐部等。苏州工业园区：是目前中国密集型经济的典范。规划面积260万平方公里，居住人口50万，计划吸引外资1000亿美金。（3）交通优势：位于上海市与江苏省最东端的昆山市交界处的花桥镇，近312国道，东接上海市嘉定区、南连青浦区。地处上海、昆山和苏州之间，扼守经济金三角之中央地块A8、A9、A11、A30车行约20分钟，即可快速对接上海都市中心繁华，构成完善的交通网络体系。（4）教育优势：花桥镇设有较高水准的硅湖学院（设有计算机、汽车制造、机电、商学、外语等8个院系）、职业技术学校和专为台商解决子女就学的台商子女学校（全国第二所、华东首家）。二、花桥镇房地产市场环境研究4（一）市场环境1、市场综合走势（1）01～04年是昆山房地产市场的供应高峰期，销售面积增长150%，而空置量下降10%，供需关系自2001年以后进入供大于需的格局。值得注意的是2004年销售面积出现4年来首次比上年下降；房价稳中趋降，性价比全面提升，年增幅维持在20％左右；（2）3000-5000元/平米的住宅需求成为主流。居住型公寓逐渐被别墅、高档公寓所取代，投资型楼盘继续面临现房低租金市场；（3）R3号线、郊环线、同三国道、312国道、沪宁高速公路等城市交通格局的变化直接带动房地产市场格局大变化，多热点项目频出，竞争趋进入白热化；（4）2万亩以上的大盘项目首先进入品牌化提升时代，房产消费的理性化发展拉低投资开发利润；综合素质成为项目竞5争关键；（5）交通设施不完善短期内不会改观，相对制约曹安经济板块房市售价；住宅及办公楼将集体出现泡沫，空置率大幅提高；（6）...
