第1页共39页凇江路星湖街河流斜塘河星湖街斜塘河凇江路616AN编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共39页A.苏州(2004)06号地块可行性分析报告胡瑾卿一、项目概况1、地块位置：金鸡湖东，两面环水本项目位于苏州金鸡湖东南方向斜塘镇政府附近（如下图的6号地块），西邻星湖街，南接淞江路，北靠斜塘河，东面紧贴斜塘河支流，两面环水，拥有丰富的水资源。L代表（2004）1-6号地块代表6号地块周边楼盘或地块7（2005）1-4号地块所在7第2页共39页第1页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共39页A、B、C、D是东湖大郡1、2、3、4期，E是建屋房产储备用地，F是栖霞•IALA国际，G是建屋发展储备地块，H是顺驰•湖畔天成，I是东湖•春之韵，J是仁恒•金湖湾，K是栖霞•枫情水岸，L是南都建屋•玲珑湾，M是南山地产储备地块，N是安居回迁多层住宅，O是金鸡墩别墅，P是金水湾花园，Q是中海储备地块。-①⑥指（2004）1-6号地块，详见下页列表。⑦指（2005）1-4号地块，详见附录。图1、06号地块周边楼盘及地块示意图地块目前为生地状态，无拆迁顾虑，周边市政道路通畅，河道也经过整治，水质良好；地块北面离斜塘河还有50M宽绿化ABDIKJHEMGF邻里中心NOPCQ第3页共39页第2页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共39页带，河对岸则是南山地产储备地块（图1中M处，有个卸沙码头），再往北就是湖东最早大盘——湖东大郡一期（图1中A处，已交付，B、C、D分别为湖东大郡二、三、四期）；其南面有一排低品质的多层回迁房（N，好东公寓等），再向南为东岸绿洲半岛别墅与研究生城；东面为未建设土地；西面与金鸡湖之间还隔有金鸡墩别墅（O）、金水湾花园（P）、中海（Q）等三个高品质低层楼盘。2、经济指标：楼面价高了四五百本项目是上海??企业有限公司于2004年4月21日通过土地竟拍的方式取得的，同时竟拍的5块地块详细情况列表如下：表1、苏州工业园区2004年4月21日拍卖的地块资料编号地块编号地块坐落土地面积（平方米）用途容积率日期起拍价（亿元）成交价（亿元）楼面价(元/M2)竞得公司1苏园土金130066.3居1.82004.4.25.58.053438.中第4页共39页第3页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共39页拍(2004)01鸡湖湖边，现代大道北，沈浒路南6住1亿亿4国海外兴业有限公司2苏园土拍(2004)02金鸡湖湖边，现76576.2居住1.82004.4.212.95亿4.6亿3337.2上海顺景投资有第5页共39页第4页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共39页代大道北，沈浒路南限公司3苏园土拍(2004)03金鸡湖湖边，现代大道北，沈97969.39居住2.02004.4.213.9亿6.02亿3072.3宁波雅戈尔置业有限公司第6页共39页第5页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共39页浒路南，华池街西4苏园土拍(2004)04金鸡湖湖边，沈浒路北79074.88居住2.02004.4.212.62亿4.11亿2598.1宁波雅戈尔置业有限公司5苏园土拍金鸡78495.12居住2.02004.4.212.47亿4.12亿2624.4宁波第7页共39页第6页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共39页(2004)05湖湖边，沈浒路南，华池街西雅戈尔置业有限公司*6苏园土拍(2004)06星湖街东，斜塘河58688.74居住1.8-2.02004.4.212亿3.01亿2564.4(容积率2)上海??企业有限公司第8页共39页第7页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页共39页南注：上述地块位置如图1中①-⑥位置所示其中6号地块的经济指标如下：用地性质：居住宗地面积：58688.74平米（88.03亩）容积率：1.8-2.0绿地率：≥40%建筑密度：≤25%建筑高度：住宅不超过80米（不超过25层）商业面积：≤5%当时正处于地价顶峰时期，最后上海??公司以30100万元的价格拍得该地块（总价包括净地价和住宅配套代建费、白蚁防治费、有线电视配套设施费），相当于341.9万/亩；以2.0的容积率计算，楼面价为2564.4元/M2，土地成本较高。2005年4月6日园区新出让的4块宗地（位置...
