前言为了全力做好重庆鲁能园区前期策划，我司为此专门成立了专案组，并整合社会资源优势，从而使本建议书更具科学性和可操作性。在策划过程中，我司认真分析，准确研究了重庆市房地产状况及发展趋势，结合本项目自身资源优势及各种外部影响因素，依据“以人为本”及“可持续发展”之规划建筑理念进行本项目起步区的相关策划。同时，我司亦充分考虑了起步区既能低成本启动，又可有力促进整个园区的土地增值。我司深信有能力在策划方面充分配合贵司，通过重庆鲁能园区的开发，进一步加深鲁能品牌的知名度和美誉度，同时也能为贵司带来可观的经济效益。第一章项目简介鲁能园区位于重庆市北部城区东部，被五童路分割成溉澜溪片区（50公顷）和龙头寺片区（55公顷）两大部分，总面积约105公顷。园区连接五里店老城区与规划新城区，是北部城区东区的起步区；五童路连接渝中区、江北区、渝北区和北部新城区，是重要的交通枢纽。园区东北方为重庆市规划的交通枢纽，除占地2250亩的江北新客运站外，还有两路规划中的轻轨控制中心、34条线路的公交中心和重庆市最大的深水港货运客运码头。目前，该片区控规已经重庆市政府批准，在此基础上，重庆鲁能开发（集团）有限公司为高标准建设好鲁能园区，进行了概念性规划设计招标，新加坡工程集团以先进的理念脱颖而出。其设计方案主要概念要点如下：55公顷地块将以居住为主，围绕溉澜溪水系和南侧龙头寺公园建设高档园林式住宅小区，并配套部分商业用地；50公顷地块除在高点配套部分高档居住用地外，围绕新溉路和五童路交汇处的园区入口配套中心广场、五星级酒店和大型购物中心等商业设施。园区将建成L形商业街，将55公顷和50公顷居住区与商业区有机连接起来。但由于种种原因，该概念性规划设计尚未进行深化，可操作性不强。第二章市场分析一、重庆市房地场市场分析1、重庆房地产市场概述重庆市近五年来房地产开发呈快速发展态势，1997年重庆成立直辖市，房地产开发投资的年平均增长超过20％，重庆房地产投资涨幅位居全国第二，房地产市场总体呈现供大于求。而相对于同类城市价格偏低，缺乏引导市场消费的开发商，尚处于成本竞争阶段，从中短期看价格可上升空间较大。2001年以后，重庆房地产市场将进入调整、规范的阶段，开发物业已经向规模化发展，物业的品质由最初模仿深圳、上海、北京等地的房地产物业已经转向具有创造性的开发，逐渐显示重庆特色，物业的品质不断上升，营销概念手法层出不穷。2、市场特点分析1)房地产市场进入买方市场，利润趋于平均化，风险因素增大；2)销售面积与竣工面积的差距给市场以更大的压力，市场竞争激烈；3)住宅供应量持续放大，住宅有效供给和有效需求不足；4)商铺的市场相对较为平静，大盘价格走势平稳；5)写字楼的销售市场仍以消化和盘整为主，租金在调整的基础上仍在走低；6)房地产市场中住宅市场最为看好；7)近几年新开楼盘较多，价格有所下降，市场竞争进一步加剧；8)商品房的购买主体由团体转向个人；9)开发商越来越重视楼盘品质的塑造，越来越认同"以人为本"的开发理念；10)未来几年，将会有几个著名品牌公司进入市场并推出大型楼盘，对于重庆市的房地产市场将会有极大的推动和调整作用；11)房地产的二手市场日趋活跃。3、重庆市房地产市场供求状况分析1）市场供给分析A.重庆市近五年来房地产开发一直呈持续走强的发展态势；B.重庆房地产区域投资主要分布：渝中区、渝北区、沙坪坝区、江北区、大渡口区、南岸区、九龙坡区及北碚区，其中渝中区投资最高；C.2000年重庆商品房销售面积最高为南岸区、渝北区，其中江北区位于第五；D.重庆房地产市场商品房销售面积整体呈增长趋势；E.市场竞争更加激烈，从最初的价格竞争转变为品质竞争；F.新材料、新技术的广泛应用提升了物业的档次，以及社区配套设施逐渐完善，房屋成本有所增加，因此价格将有所升高；G.商品房住宅价格预计将不会出现大的变化。表一1995-2000年重庆房地产市场投资额状况表表二1998年-2000年重庆房地产区域市场投资分析表三2000年重庆市房地产区域市场投资额和销售面积表表四1995-2000年商品房销售面积和销售额对比表2）重庆市房地产市场需求分析...
