第1页共49页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共49页物流园区运营实操—之开发摘自物流沙龙-云鸽第2页共49页第1页共49页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共49页目录1合同物流行业发展现状及趋势分析..................................31.1合同物流的定义和服务产品...................................31.2合同物流的行业特点.........................................31.3合同物流的发展阶段.........................................41.4合同物流行业发展趋势.......................................52远成物流合同物流现状分析........................................62.1业务模式...................................................62.1.1客户群.................................................62.1.2业务类型...............................................62.2组织结构...................................................72.3营销管理...................................................82.4运作管理...................................................93合同物流业务发展规划...........................................103.1业务模式规划.............................................103.1.1业务模式规划原则......................................103.1.2业务模式..............................................113.1.3组织结构..............................................173.1.4营销管理..............................................213.1.5运作管理..............................................213.2发展阶段规划.............................................223.2.1第一阶段..............................................233.2.2第二阶段..............................................233.2.3第三阶段..............................................241.开发的准备1.1开发的筹划所谓开发，是将未利用地改造成农用地或建设用地的活动。一般指的建设开发是指土地使用者从土地市场通过招拍挂（或划拨或转让等）取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。不过很多人只是将其中的一个阶段，即工程建设阶段作为开发。电商几何式的发展，使到各路大军（电商、房地产商、基金、物流企业等）纷纷投身到物流地产行列（范畴包括物流园区、物流中心、分拨配送中心、仓库等物流设施）。电商在摧毁了商业地产的同时，却造就了物流地产的空前繁荣。第3页共49页第2页共49页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共49页不过，据中物联发布的第三次全国物流园区调查结果显示，全国共有754家物流园区（实有数比这个数据要大得多），其中运营的有348家，占46%；在建的241家，占32%；规划的165家，占22%。由于很多物流园区建设存在着盲目追求投资速度而忽视效益的现象（个人觉得是先占有土地等升值的心理作怪，不考虑运营是否成功，有钱任性啊），平均空置率达60%。物流园区看上去热火朝天，其实虚火很盛。据权威人士说，我国物流园区实现盈亏平衡的保守估计不超过20%，存在地域性物流园过剩风险。第4页共49页第3页共49页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共49页在投资开发一个新的物流园区，我们要反复问自己：“物流企业为什么来我们园区？我们能给他们带来什么利益而值得人家来？”，归结到项目上，就是要清晰地回答项目“做什么”和“怎么做”。物流作为经济发展的血脉，成为商务活动（尤其电子商务）的托盘，各个行业都离不开物流，无论生产或者是生活资料的流动或商务活动，都会涉及到仓储、运输、搬运装卸等物流操作。在物流行业里涉及到各类客户：有专线物流企业、快递企业、仓储企业、冷链企业、电商企业、批发商等等，他们的需求各式各样，即使园区占地上千亩，也不可能完全满足，如若想什么都做，会顺得哥来失嫂意，只会变成个怪胎园区。而且各个城市都有各自的特色，若不了解透彻，那管...
