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第1页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共33页枫湾荔景项目市场与开发定位报告第一部分项目市场调研第2页共33页第1页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共33页1、国家宏观经济背景1.1、进入2005年中国经济依然保持快速增长的势头，上半年GDP增长率为9.5%。附表：近几年中国GDP产值增长情况单位（亿元）1.2、2005年前3季度，中国产业结构无论是数值还是增长速度上看，依然是Ⅱ>>ⅢⅠ的结构。如图所示：附表：2005年1-3季度国内生产总值绝对额（亿元）比去年同期增长（%）国内生产总值1062759.4第一产业135105.0第二产业6044011.1第三产业323258.11.3、固定资产投资需求增长一直是中国经济快速增长的主要拉动力，近年呈现出固定资产投资增长过快、投资结构不合理等问题。在国家宏观调控下2004年固定资产投资增速有所回落；进入2005年国家在进一步加强和改善宏观调控措施，管好土地和信贷两个“闸门”，防止固定资产投资反弹。2006年，国家依然保持或第3页共33页第2页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共33页加大对房地产行业的监管和调控的力度【宝资通观点】国家经济的快速稳定发展，给房地产业的发展提供了一个稳定的发展平台，在项目发展运作周期内，国家相关调控政策将引导房地产业到正常发展的轨道上。同时，由于近几年来全社会固定资产投资过快，投资结构不合理的问题，国家正在通过一系列的政策措施对房地产行业进行调控，国家对房产行业高速发展的支持力度在减弱。2、宏观产业政策分析金融及财政政策变动2003年以来，中央实施以“看紧信贷”为主的宏观调控措施（见表2---1），对房地产开发建设具有重大影响的因素——金融政策成为宏观调控的重点。表2—1近期金融政策变动状况时间“银根”紧缩政策2004年4月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点。4月27日国务院下发通知，将房地产(不含经济适用住房项目)开发项目自有资本金比例由20%提高到35%以上。6月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规范商业银行办理房地产贷款的业务管理流程，确定控制房地产贷款业务风险的具体指标，个人住房贷款比例不超过80%，借款人住房贷款的月支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)，房地产开发公司的自有资本金比例不得低于35%。10月18日银监会发布《信托投资公司房地产信托业务管理办法》对房地产信托业务的经营规则、监督管理、风险控制、处罚等方面作出详尽规定。10月29日央行上调存贷款基准利率,升至5.31%2005年3月17日调整商行自营性个人房贷政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍（即5.51%），商行可自主确定利率水平和内部定价规则；二是对房价上涨过快地区，个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%。同时，商行超额准备金存款利率由1.62％下调到0.99％，法定准备金存款利率维持1.89％不变。第4页共33页第3页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共33页4月18日房贷逾期不还，不但对逾期款收罚息，还将对其中利息部分收复利。5月11日严禁转让“期房”；6月1日起个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。资料来源：宝资通联行2005年8月15日，央行发布的《2004中国房地产金融报告》报告中建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。从当前宏观经济形势看，央行发布这一建议的促动因素有二：一是从控制销售方式（实质上是提高投资门槛）入手，化解国内房地产金融风险；二是从开发源头推动楼市理性回归。虽然此建议并未进入实质性的操作阶段，但有业内人士认为，此建议传达出这样一种信号：即未来中央对房地产行业的宏观调控将由整体调控转向分类调控。土地政策变动2003年以来，在严控“土地”的呼声中，房地产开发建设的另一关键因素——土地也被纳入宏观调控范围并实施了一系列紧缩“地根”的政策（见表2-2）。表2—2土地政策...