第1页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共13页第四章项目定位分析一、影响项目定位的因素1、土地价值分析项目地块规则利于充分利用易于规划与设计2、需求分析总需求较乐观高品质住宅需求大需求面积逐渐变小3、供给与竞争态势区域内供给量较大土地储备丰富，存在开发潜力入市时机较为关键二、项目市场定位描述1、本项目主要经济指标总建筑面积：99215平方米总占地：1.53公顷绿化率：30%容积率：4.8第2页共13页第1页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共13页地上建筑面积：73440平方米商场：11750平方米写字楼：21290平方米其余为公寓：地下建筑面积：25775平方米地下车位：333辆地上车位：63辆自行车：466辆2、整体功能布局建议项目规划为：一栋写字楼，一栋商业，两栋公寓。整个社区采用围合式建筑方案公寓采用板式高层围合社区中央空间用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部分；用地南侧从西至东依次坐落另一部分写字楼和公寓1号楼；用地北侧设计为公寓2号楼；社区西侧与第3页共13页第2页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共13页东侧保持完整外立面。社区设计两个出入口，实现人车分流。商业配套地下可设计为地下停车场，主要满足写字楼的需求；公寓停车场可设计在1号楼和2号楼地下；商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所进行布置，达到环境优美、视野明亮、集绿化休闲为一体的场所。从外观上，在西侧与南侧保持完整连接，成为：劲松商圈地标性建筑。（具体规划情况见附图）第4页共13页第3页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共13页三、目标客户群体描述1、写字楼目标客户群体中小型外资企业以CBD内大公司为服务对象的各类公司留学归国人员创办企业投资型买家第5页共13页第4页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共13页2、公寓目标客户群体：投资型买家首次置业的白领阶层单身贵族知名企业高层管理人员的工作居所外企置业留学归国人员注：21世纪不动产认为项目在推广入市过程中,应赋予产品一个包装概念，但这一包装概念应是在产品已具有鲜明特点之后,才在项目具备一系列竞争点的基础上,通过富有创意概念进行推广包装，而不是在塑造产品之前，毫无理由，且无产品支撑的一种空谈。这一点如有机会，21世纪不动产将会在今后一个阶段协同发展商及广告公司共同完成。第五章项目功能定位建议.一、整体规划建议本项目作为地标性建筑，总体布局强调完整大气，体现完整社区的形象。尽可能地利用土地，力求经济、便捷、利于管理和使用。配套和非配套公建的布局应便于购买者使用。第6页共13页第5页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共13页采取大尺度的手法处理，追求小区形象的统一感。必要时可利用景观轴线法加以控制。鉴于小区西南两面临街，应尽可能考虑小区内环境的营造。提倡户型细部设计，尽可能在户型的单体设计方面挖掘设计潜力。二、外观设计建议在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小区品质事半功倍的方法。建成后可成为区域内的地标性建筑，易于识别。立面造型追求朴素、精致、注重细节的风格。通过设计达到的高品质的感觉。考虑到北京客户的接受能力远高于建筑师的期望值，建议在立面造型上进行较为现代的探索，但要注意新颖不等于怪诞，分寸和风格的把握极为重要。在立面造型设计上不要赋予建筑过多的理念，注重细节的精致和合理是较为明智的。我公司根据目前市场标准和项目形象定位建议：写字楼外墙采用铝扣板结合淡蓝色或灰色双层玻璃。公寓外墙底层采用大理石、花岗岩贴面，上部采用高档外墙砖。三、户型设计建议第7页共13页第6页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共13页公寓的主力户型，主要空间控制在下列面积...
