北京紫牛房地产经纪有限公司一、营销计划大纲巩固基本盘同时优化基地2007年3月1日——2007年8月31日打通全国营销渠道、深入标杆城市2007年7月1日——2007年9月30日重点营销市场渗透2007年10月1日——2007年12月31日凭借本地作战优势，售楼处功能与媒体宣传并用完成基本盘，即福建地区，厦门、福州、漳州、泉州、龙岩等重点地区的营销工作。配合全国强势媒体宣传引导，例如国内航线头等舱、重点城市机场、奢侈品消费场所、奢侈品消费杂志等，打开全国营销渠道。并尽早深入标杆城市——北京作为项目的重点营销市场：上海、香港、台北、太原、哈尔滨等，成立专署营销小组在当地五星酒店设营销点通过特定推介工具，如展板、多媒体楼书等，结合房地产行业知名媒体举办产品峰会及产品推介会，直接达成产品营销目的。1北京紫牛房地产经纪有限公司会所项目精神堡垒：可选用任何材料，请雕塑大师制作（由黑狐负责VI部分的整合建议）小型观景台户外大沙盘售楼处样板区C、大基地包装方案单元示意图2北京紫牛房地产经纪有限公司319北京紫牛房地产经纪有限公司伍、别墅（VIP泊位）一、大定位：主体及精神1、“3000万以上”演绎商务公馆；2、国际性高档俱乐部；3、特区“私人”安全性；4、个人商务会所；5、公司性商务会所；6、英式管家；7、配游艇：宴会（舞会），公司（居家）8、可住、可租、可赢利，自用投资两相宜；9、每套都不一样——唯一性；10、直升飞机停机坪；11、私人游泳池。二、小定位：功能及配套设施1、游艇及驾证VS司机；2、会所功能；3、B1F负一层商务功能；4、游艇功能，商务及休闲；5、代为管理公馆（配套）；6、代为管理游艇（配套）；7、可精装修出售（配套）；8、自动化公馆及装修；9、HA系统；10、公馆每套都不一样；11、公馆及游艇命名；12、园林小品命名。三、市场切片定位：市场客源选取419北京紫牛房地产经纪有限公司1、有闲钱在一亿以上；2、中国500大名企（中外）；3、中国1000大富豪（中外）；4、主要年龄35～55岁；5、有国际观——时尚；6、有企图心——再成长；7、有品位——懂生活；8、近期资产累积快速；9、喜欢另类张扬；10、极度精打细算（银贷必备）。投资客商务客置产VS休闲四、产品定位：市场吻合度及产品差异性1、低自付、高享受（银贷），多功能；2、量身定做，房子、装修、园林、游艇；3、有国际级档次会所的别墅；4、有商务性功能的房子及游艇；5、代为管理公馆及游艇；6、有英式管家贵族式服务；7、每一套内外都不一样，唯一性强；8、滨海的别墅；9、远程CCTV的别墅；10、家务自动化的别墅；11、附游艇会VIP会籍的别墅；12、特区、保安、私人领域；13、私人“快速出国”的别墅；14、私人游泳池（大海）。五、论证（附加价值）：和理性及诱因（动机）519北京紫牛房地产经纪有限公司1、中国限量滨海“收藏”；2、VIP会籍的价值；3、私人“快速出国；4、游艇价值；5、特区、私人领域价值；6、商务的价值；7、VIP泊位的价值；8、可出租营利的价值；9、玩家休闲的价值；10、免装修工程的价值；11、量身定做、命名的价值；12、私人游泳池；13、游艇驾证。14、六、推出时机须具备条件——→设计竞赛活动（规划VS装修）●项目大小定位完成；●项目俱乐部定为完成及相关配套完成；●项目建筑规划平、立、外、剖面完成（最少30套方案完成实品屋）；●单项做举办活动完成（设计竞赛）；●项目基础知名度、铺垫完成；●游艇公司进驻；●游艇驾训招开；●销售渠道完成；七、核心竞争力：■直升机＋出海出国游艇；■国际级俱乐部＋滨海别墅；■游艇驾证＋私人游艇；■投资效益＋商务效益（自用出租两相宜）；■量身定做＋命名（公馆、游艇）；■封神榜（出书）、出名（反之易出事）；■最好控制单套在500平米以内，总价在1000万以内；■含游艇在1500万以内为最佳，建筑以300平米以内为最佳；■最好每一套别墅内部功能皆不一样，外观也不一样；八、风险提示：1、可能没有独立土地权约的VIP泊位；2、售价在2万/㎡以上，总价在1000万/套以上；3、可否融资在80％以上（主名分特殊）4、封神榜出书（出名）易出事。619北京紫牛房地产经纪有限公司陆、酒店式公寓SOHO：一...
