2024年房地产估价师考试房地产估价案例与分析试卷及答案VIP免费

全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分）（一）详细阐明公开市场价值原则在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。（二）某企业一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土构造，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3，层以上为企业办公使用，土地使用权获得方式为划拨。该企业拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价措施及估价技术路线。（三）某正常生产的工厂位于某都市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积580m2，己出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其他自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已获得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商故意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？二、单项选择题（共4大题，10小题，每题2分。每题的备选答案中只有一种最符合题意）（一）若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业现该房地产估价机构接受委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价汇报。1.要完毕一份合格的房地产估价汇报，需要选用合适的估价措施。下列有关房地产估价措施选用的表述中，不对的的有（）。A.同一估价对象宜选用两种以上的估价措施进行评估B.选用多种估价措施的评估成果可以采用加权平均法进行综合C.若估价对象合适采用多种估价措施进行估价，应同步采用；若必须取舍，应当在估价汇报中阐明并陈说理由D.估价措施的选用必须征得委托人的同意2.估价技术路线确实定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反应其（），进而确定需要采用的估价措施。A.估价原则B.价格内涵C.产权D.用途（二）王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。3.在接洽过程中，李某可以承诺（）。A.现场查勘后立即口头告知评估价格，之后再按约定提交正式估价汇报B.评估收费予以优惠，低于其他估价机构的收费水平C.在王某与李某所在房地产估价机构签订估价委托协议后，经机构同意和指派.由自己亲自估价D.由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价汇报4.对该房地产评估的抵押价值应是该房地产（）。A.在抵押期终了时的价值B.设定抵押权时的价值C.现时的市场价值D.未来拍卖、变现时的价值（三）某房地产的现实状况用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。5.若估价目酣为拆迁赔偿，该房地产应按（）评估。A.商业用途B.工业用途。C.估价师确定的用途D.商业与工业混合用途6.若委托方提供了上级企业容许该房地产变化用途的阐明，但尚未办理有关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（）评估。A.商业用途B.工业用途C.估价师确定的用途D.委托方确定的用途7.若委托方提供了都市规划行政主管部门同意该房地产变化为商业用途的文献，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为（）。A.工业用途B.商业用途C.工业用途，且不考虑补地价原因的影响D.商业用途，并考虑补地价原因的影响8.若以变化用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价成果进行限制。如下说法中，不对的的是（）。A本次评估未考虑变更用途费用对估价成果的影响B.本次评估已考虑补地价原因对估价成果的影响并予以扣减C.若估价对象变更用途未获同意，则估价成果不能成立；需另行评估D.若估价对象变更用途未获同意，则估价成果应合适调整（四）有一种大型购物中心，总建筑面积100000m2。既有一投资商欲整体购置该购物中心用于自营或者出租，开发商也故意整体发售该购物中心，现委托房地产估价机构其公开市场价值进行评估。根据市场调查成果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据都市规划，该购物中心周围同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门公布的当年房地产资本化率如下表所示：房地产类型低风险高风险住宅3%～4%5%～6%商业5%～6%7%～8%工业4%～5%6%...