赢商共享-南宁航洋国际城整体营销战略_航洋国际城项目VIP免费

航洋国际城航洋国际城整体营销战略整体营销战略宝资通项目咨询有限公司二OO四年五月前言古人云：夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜少算，而况于无算乎！本战略制定，主要明确航洋国际城项目营销工作正式启动前，项目整体营销战略的预先计划和部署，使营销工作具有前瞻性，抢占市场先机，奠定销售胜局。同时，本项目整体营销战略目的主要明确项目营销战略重点和方向，销售周期和任务目标，销售价格控制、销售预测、项目推广战略及成本预测等。以期对项目营销工作整体把控，使营销工作具有预见性。目录1.项目概述2.项目营销背景3.项目目标客户群体4.整体营销战略5.项目销售周期和任务目标6.销售价格控制7.销售预测8.项目推广战略及费用预测9.结论1项目概述1.1航洋国际城位于民族大道东段，面对南宁国际会展中心，占地54008.27㎡，总高28层，总建筑面积394955.12㎡（其中地上268298.13㎡、地下126656.99㎡）。为集商业、写字楼、酒店、商务公寓四大功能于一体，附带大型停车场、休闲主题广场等其它功能的国际化大型建筑综合体。1.2项目具体经济技术指标如下：项目单位数值总用地面积㎡54008.27总建筑面积㎡地上268298.1㎡地下126657其中酒店㎡地上34038.2㎡地下5656.15服务公寓㎡地上50538㎡地下517写字公寓㎡地上49945㎡地下525写字楼㎡地上37286.34㎡地下544商场㎡地上95282㎡地下35397配套设施㎡地上1199.59㎡地下84.17容积率4.97绿地率%33建筑密度%40.582项目营销背景2.1城市发展背景随着南宁作为东盟永久性会址的确定，中国—东盟（10+1）自由贸易区的启动，南博会招商工作紧罗密鼓进行，作为西部大开发中唯一同时具备沿海沿边优势的省区，广西正好处在东亚经济圈的中心位置，处在中国—东盟统一市场的中心，给广西带来了千载难逢的发展机遇。南宁作为广西的首府，牢牢的抓住其位于中心区位的优势，着力构建中国进军东盟的“桥头堡”，努力使其发展为区域性国际化中心依托城市。作为区域性国际化城市，南宁急需能代表国际化城市的标签，全力打造城市新形象。在此契机中，造就了项目发展的良好外部环境空间，航洋国际城应运而生。2.2市场发展背景2.2.1随着东盟商机凸现，政府“136”工程进一步深化，南宁整体投资环境得到全面提升，基础设施投资力度加大，公建配套逐步完善，全区、全国乃至全球的投资目光齐聚南宁，南宁将成为新的投资热土，市场孕育着巨大商机。投资热土的形成，众多企业、商家纷纷进驻抢占东盟商机“桥头堡”，势必引发对写字楼、公寓、商场等物业的市场需求，将会大大刺激本土楼市全速发展。2.2.22003年南宁楼市商品房预售面积约250万平方米（估测），市场销售总值近60亿元。综合分析南宁楼市近三年的发展迅速，呈现一种释放潜在需求式的发展，每年保持30%以上的增长率。这为项目的发展创造了良好的市场氛围。2.2.3办公类物业伴随城市经济的发展，也呈现需求逐年上升的趋势，从2001年～2003年间办公类物业（包括写字楼、商务公寓）市场供应量为约15万㎡、20万㎡、25万㎡。从这一数值分析，随着东盟商机涌现、建设大南宁目标确定，市场对办公类物业的需求将进一步加大。2.2.4进入2004年，东盟概念引发市场作出“办公类物业需求量将急剧增加”这一判断，南宁地产业对此类物业的投资力度加大，盲目跟风者增多，将会造成此类物业市场供应量上升，势必形成供大于求的市场局面。2.2.5同时，由于第三产业增速过快，带动相关产业经营成本的急剧增加。为此，2004年国家对宏观经济调控力度将进一步的加大，银根紧缩，各种金融配套政策陆续的出台，都将对整个地产市场产生深远影响，使得销售市场面临着巨大的压力。这些不利因素在项目发展期间应加以关注和重视，适时调整项目发展战略，结合市场变化，加快建设步伐，抢占市场先机，决胜出局。2.3项目发展背景2.3.1航洋国际城是以前瞻性的国际化设计理念，“打造中国西南第一城”为目标的中央形象区国际化大型建筑综合体。它的出现将使城市CBD繁华地段东移，使之成为沿民族大道进入CBD第一道亮丽景观，树立中央形象区的国际化地标。2.3.2航洋国际城采用最先进的城市建筑综合体现代设计理念，...