区域市场环境分析一、东南三环及其周边地区物业现状分析：（一）、总体状况分析：北京市东南三环沿线地区作为CBD、方庄、木樨园与亦庄经济技术开发区的衔接地带，依托南城开发的大势和政策优势，凭借其特殊的地理位置、完善的配套设施和便利的交通条件，物业发展态势良好：普通住宅市场发展迅速，先后出现了一批性价比较高的特色楼盘，导致区域竞争日趋激烈。在周边区域内，尤其是方庄地区聚集着大量的中小公司，从而为商务办公市场的发展开辟了较大的市场空间。目前，随着区域经济的发展，商务凝聚力逐渐增强而市场反应相对滞后，办公空间供给有限，这样就使得区内写字楼的出租率高于市场平均水平，商务办公市场发展空间巨大。（二）、住宅市场现状分析：随着南城开发建设的深入，东南三环沿线及其周边区域的普通住宅市场发育日趋成熟，品质逐步提升，竞争日益激烈。自2003年至今，先后有20多个项目陆续进入市场。随着存量规模的增大，竞争的加剧以及客户购房心理的成熟，整体区域市场的住宅产品在建筑外观、景观规划、户型设计、社区配套、物业管理及智能化等方面的水平不断提高，其中以新项目的性能价格比优势尤为突出。东南三环沿线及周边区域重点项目列表：住宅重点项目列表物业名称均价建筑形态项目规模(万平米)社区配套绿化率园境规划主力户型CBD总部公寓6888板楼40超市、洗衣、邮政、医疗、银行30%中庭花园2居:98-116方丹苑6260板楼塔楼7小型超市35%“米罗庭院”西班牙风格2居:86-105晶城秀府6600板楼10.2社区会所、超市等33%普通绿化3居:130-150时代紫芳馨园6400塔楼4银行、医院、学校30%普通绿化2居:70-85芳星园5900塔楼11小型超市35%普通绿化1居:45-70筑梦缘6600板楼4.8小型超市44%双围合三花园2居:110-130北欧春天6300高层板楼18社区会所、超市、洗衣、邮政、医疗、银行40%岭南派风格园林3居:135-165平均6421元/㎡东南三环沿线及周边地区住宅市场重点分析：1)区域竞争日趋激烈导致住宅产品性价比不断提升。开发商针对区域客户的心理特征和消费偏好，在合理控制价格的同时，在最大限度内提高产品品质，以期通过形象包装、产品设计等方面的差异性形成项目特色和竞争优势，在市场中迅速打开局面。2)虽然南城的房地产项目正在逐渐升级，但是与北部、东部相比，其房价差异仍然很明显。该地区楼盘和北部、东部同品质项目价格差大多在1500-2000元/㎡之间。其差距主要是由于南城的区域价值还未完全体现，与北部、东部成熟市政配套相比还有差距，再者就是一些远期利好还未完全显现出来。3)目前南城二环以内的项目价格普遍在7000元/平方米左右，位于二环和三环之间的项目价格大约在6300元-6800元/平方米，而位于三环和四环之间的项目价格在4500-6000元/平方米之间。4)目前，本项目区域内的重点住宅项目均价集中于5500－6500元/平米之间，主力户型基本为2居和3居,面积90－150平米。对本案的启示：目前东南三环沿线及周边地区的住宅市场竞争日趋激烈，各项目纷纷控制价格，提高品质以增强竞争力，吸引更多购房者的关注；与此同时，区域客户的购房心理更加成熟，面对众多备选项目，眼光更为挑剔，要求更加苛刻。较多相近项目的出现满足了市场对高性价比住宅的要求，受到广泛关注，极大的分流了区域客源，为同档次项目造成了巨大的竞争压力。（三）、商务办公市场现状分析：目前，东南三环沿线的商务办公氛围已初步形成，整体区域呈现出与西南三环大量中低档住宅聚集所不同的现代城市面貌。实惠的售价、优越的位置、通达的交通以及分布于东南三环沿线的商务机构和方庄地区成熟的生活配套使这一区域特别是方庄地区聚集了大量的中小公司。1、区域内重点商务办公物业列表：※区域重点写字楼列表项目明称地理位置租金出租率按建筑面积计算按使用面积计算金城中心铁匠营桥西北2.8元/M2/天3.2元/M2/天70-80%安富大厦方庄桥西南角3元/M2/天3.3元/M2/天90%万富大厦玉蜓桥东北角3.5元/M2/天4元/M2/天90%南方证券南三环中路2.3元/M2/天－90%※区域重点商务公寓列表物业名称项目位置物业性质均价建筑形态项目规模(万平米)装修标准建设状况富顿中心朝阳东三环南路劲松桥东北角写字楼/公寓9500板塔...
