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第1页共44页武汉房地产市场2013年报告世联地产2014年1月编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共44页第2页共44页第1页共44页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共44页[序]下半场，分化的时代世联集团董事长陈劲松事实上判断房地产形势是一个非常不讨好的事，我首先说真正的判断形势在中国就是摸着石头过河，从来都是。中央经济工作会议的6条，实际上跟我要讲的东西是完全相对应的，而中央经济工作会议很可能是判断未来一个基本的要点。为什么这么说呢？判断中国房地产形势有“四个凡是”：第一，凡是简单说中国房地产这个事的不能信。比如说明年泡沫要爆，这个就不能信。我们发现在过去一两个月，经济学家陈志武甚至包括前央行货币政策委员会委员李稻葵，都对未来下了一个基本结论，就是未来泡沫要破，甚至给出了时间，这个坚决不能信。第一个凡是，太简单了。第二个凡是，凡是用一个地区的事说全国的不能信。用温州来说深圳，用鄂尔多斯来说武汉，这个不能信。而这种事在中国房地产判断市场经常会发生，为什么呢？来自前线，会更有说服力。第三个凡是，凡是上来就批判政府的，不能信。上来就批判政府，说政府怎么怎么样。这个就别信，因为他们从来没有成功过。第四个凡是，凡是上来就批判市场的，说市场不好的，也不能信。那么信谁呢？我也不知道，但是我一定说不能信谁。我还要跟大家说判断中国房地产市场，第一，不能看老外怎么说，老外从来没有说对过，包括国外媒体和国外经济学家从来没有说对过。我们都可以翻查他们说过的那些话，他们都是不用多长时间都改了预测，而且老外改自己的预测从来不脸红。第二，不能看微博上公共知识分子怎么说，他们也没成功过。微博上的公共知识分子（任志强不算，他是商人），也没成功过。这两个不看，那看什么呢？如果简单地说，我推荐看新闻联播，新闻联播从来都说对了。大家仔细想想是不是，这十年新闻联播说中国形势没错过。为什么呢？中国的经济不是完全的市场经济，中国经济也不是完全的计划经济，如果用一句话说，中国的经济是被管制的市场经济。什么叫被管制，也就是被控制。什么叫被控制，也就是说跟中央工作会议说的是一样，说要防范明年的地方债风险。中央说了就一定能防范得了，因为他是被控制的、被管制的。而防范地方债风险最大的是谁呢？就是中国房地产。改革开放走到今天，中国房地产确实不能用一句话来说事了。房地产这个行业已经站在了全新的起点。2013年“调控”这个字眼从中央新闻联播消失了，变成各个地方政府的事了。各个地方政府采取的措施是完全不同的。这意味着2014年的宏观调控整体上一个城市生病全国吃药这件事彻底消失了，也就是说这种政策的差别化已经成为常态。2013年到年底了，我们总结成绩的话，我们发现行业取得了历史性的突破，我们到了7万亿住宅销售总额，不包括其他的，就光住宅我们就有万亿级别的增幅，万亿是什么概念？马云在双十一光棍节竭泽而渔，结果马云特别骄傲说300亿，他用300亿来打房地产市场、调房价。然后任志强在我微博上转了一下，任志强说300亿不过是几块地的钱。我们又看雷军跟董明珠打赌，董明珠说别赌一块钱，咱们赌十个亿。为什么实体经济这么有底气呢？就是因为住宅的7万亿，取得了7万亿也意味着很多很多事。中国房地产已经到了这样一个规模，7万亿是因为之前开工量高，但是2011年开工量已经出现了拐点，因此也就是说未来住宅成交面积进入了高位平台，但随着房价的上涨，7万亿还有增长的空间。但是由于新开工拐点，也就是说增速开始出现放缓了。李稻葵、陈志武们说的有一个基本前提他们没有说清楚，就是我们中国房地产成交面积终于逐步接近顶点了。这个是值得我们留意的。同时发生的就是城市的分化，三线城市占了销售面积大多数，但是金额却不对等，也就是说城市房价的级差在迅速地拉开，中国房地产城市分化是极其厉害的，已经不能用一句话来说中国房地产的事了。量在不在？在。房地产开发难不难？很难。50个城市占销售金额50%，中国有多少个城市？含县级市共有661个城市。600个城市分另外50个城市剩下来的饼，那有多困...