第1页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共16页北京别墅市场研究一、北京别墅总论据天朗网的数据，北京目前已有别墅项目138个，其中有销售许可证的纯别墅及含有别墅的综合项目（低密度住宅项目）共有96个（戴得梁行数据）。从其地域分布来看，昌平23个，朝阳22个，海淀10个，怀柔3个，密云2个，顺义20个，大兴4个，丰台6个，通州6个。其中昌平、顺义、朝阳、海淀集中了全市78％的别墅项目，昌平和顺义两区别墅项目共有项目43个，占全市的45％。全市别墅总建筑面积超过1093万平方米，均价从2100～26051元/平方米不等，全市的平均价格约8339元/平方米。北京别墅大多沿高速或快速道路为主，主要按方位分为以下几个片区：北部：东北的京顺路、机场高速沿线潮白河、马坡怀柔、密云正北的立汤路沿线西北的京昌高速路沿线西北的香山、西山沿线南部：丰台大兴，其中又可分为亦庄北京经济技术开发区，京开高速沿线。东部：大致位于通州区，沿京哈高速公路项目开发数量总开发规模平均价格元/M22000年后开盘项目占本区全部项目的比例个数占全市比例总规模万m2占全市的比例平均价格元/m2与全市均价的关系北部7780.30%64359%9952高19％34%南部1010.40%299.827%6171低26％70%东部99.30%15014%5754低31％44%戴德梁行数据二、北京别墅市场发展阶段（一）总论以下的阶段主要按照开发时间进行划分。第一阶段：1992年，北京第一个别墅项目—丽京花园别墅在北京市场推出，售价为2400美元/平方米，创下了当时居住物业的天价。由于其投资回报率高，吸引了众多的海内外投资商，引发了1992、1993年的别墅开发热潮。1994年是别墅发展的高峰期，仅北京东北部就有15个项目进入预售和销售。1992年的较有影响的项目品为丽京花园、玫瑰园，93年为八仙别墅一期，94年为龙城花园。第2页共16页第1页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共16页第二阶段：由于高档物业的过度开发，1995年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开始处于徘徊不前的状况。1996、1997年仍有大量别墅竣工，市场供给注入速度大于消化吸收速度。1998年、1999年，由于少有新建别墅投入市场，存量别墅处于平稳消化阶段，但是受到亚洲金融危机影响，别墅需求明显收缩，别墅交易市场保持平淡。95年的较有影响的项目为香江花园、碧水庄园一期、龙苑一期、八仙二期等96年的较有影响的项目为北京名都园、丽斯一期、紫玉山庄等98年的较有影响的项目为莱蒙湖、北京嘉浩国际商住别墅城等第三阶段：2000年上半年，碧水庄园二期、玫瑰园三期、橘郡的热销，TOWNHOUSE风行一时，使别墅市场出现回暖的迹象，再次引起人们的关注。新开发项目在物业类型上表现以下几个特征:1、在北部的京昌、立汤、京顺、马坡等传统的别墅开发区继续开发以单体、联体别墅为主的高档别墅。但其中又有一些不同，京昌路沿线新开发的许多项目为前期知名项目的二期、三期。京昌高速沿线的项目价格集中于11000～16000元/平方米，新开发的项目普遍比老项目的档次更高，容积率更低，价格也更高。立汤路中的橘郡以19000元/平方米的价格成为内销房中价格最高，销售最快的项目，其市场运作的方式是极为成功的。京顺路、机场高速沿线则因为位置的优越，到达CBD的交通时间较短，出现了项目综合开发的趋势，致使容积率增加，以最近开发的丽高王府为例，从别墅到小高层公寓，几乎包涵了各种物业类型。2、近城区在开发大量的以TOWNHOUSE为主的综合项目，可以称之为经济型别墅，这些区域距离市中心均不太远，交通方便，价格集中在7000～13000元/平方米。其中以高档独立别墅为主，影响力较大的项目为碧水庄园三期、橘郡一、二期、玫瑰园三期、国际使馆村等以TOWNHOUSE为主，影响力较大的项目为一栋洋房、康城、雪梨澳乡等。（二）高档别墅特征的比较分析因为在比较分析中，重点是分析北京2000年以后开发的高档别墅出现了哪些新的发展趋势，因此在分析过程中将第一阶段和第二阶段合在一起，作为2000年以前的项目进行研究。TOWNHOUSE项目作为2000年以后新兴的物业...
