“观澜湖·翡翠湾”别墅上市整合推广案例类型：全案案例点评人：余伟武 石岩广 告 主：骏豪地产执行单位：广州市白羊广告有限公司实施时间：2006 年实施范围：深圳案例精要：翡翠湾本身拥有强大的产品力，我们第一步应利用其强大的市场感召力，掘起一道令竞争对手在形态上无法超越的鸿沟
世界级球会的地产传奇——“观澜湖•翡翠湾”别墅上市整合推广广州市白羊广告有限公司背景综述 观澜湖一直以世界第一大高尔夫球会的身份闻名于世
然而，与球会的“大人物”形象相比，其在地产上却是“小角色”：长久以来，观澜湖别墅因为面积大、总价高，始终给人一种“高高在上”的感觉，销售进度也过于缓慢，以致它在别墅市场上的影响与其球会形象不相符
历史终于迎来了转机
2006 年初，观澜湖即将推出以 198～288平方米为主，总价在 600 万～1000 万元，更易为市场接受的别墅项目——观澜湖•翡翠湾
翡翠湾别墅位于著名的尾崎将司球场内，环绕翡翠峰四周而建，总占地面积 100 万平方米，建筑覆盖面积 4
8 万平方米，容积率仅为 0
此外，“世界级的 missonstyle 建筑风格、休闲运动的山景郊野公园、12 万平方米业主休闲园林”等，使它堪称近年来华南别墅市场罕见的珍品
因此，观澜湖不仅希望该项目能够速战速决，实现快销，还意欲借此机会一举打破以往颓势，实现其品牌的变革和腾飞，夺取在别墅市场的话语权
但是，翡翠湾面临的市场行情却并不乐观
2005 年是深圳别墅“疯狂年”，呈现推出量历年最高、关内外遍地开花、发展商一哄而上等明显特征
而据 SZhome 销售备案统计，实际销售量只占批准预售套数的 53
6%，市场的消化能力明显不如预期
此外，2006 年的别墅批准预售套数与 2005 年比不降反升，增长了一成多
一批诸如“山林湖海”、“曦城”等综合素质都不错的别墅楼盘，均对其市场构成威胁，这其中不乏
