2021年是“三道红线”实施后的元年，由此给房地产企业经营思路、管理模式带来了根本性的变化，迫使房地产企业开始考虑管理升级过去，房地产增量市场，房地产企业共同做大蛋糕。但在房地产的下行市场、利润增长压力增大，房企之间面临赤裸裸的拼刺刀竞争。房企进入“管理红利”时代。对于成本管理而言，随着行业的不断发展成熟，成本管理体系、管理措施趋同化程度越来越高，在这个“管理红利”的时代，房地产企业成本管理的根本竞争力在于是否能够杜绝一切的无效成本，对于“无效成本”的管理越到位，越能享受“管理红利”，这是真金白银的利润，更是企业竞争策略下的护城河。年末，展望22年的管理，很多房企提出了降本增效的工作方向，然而，降本增效的前提是没有成本浪费，如何杜绝成本浪费，杜绝无效成本呢？本文将从以下几方面对无效成本进行分析深度剖析无效成本无效成本是项目开发过程中由于管理失误产生的成本增加。有效的成本是能够形成有效产品所必需或能提升价值、总体收益、对促进营销有积极作用的成本。有效成本=总成本-无效成本换句话说，无效成本是项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿的费用，属于浪费的成本！需要注意的是，无效成本不仅仅是表面呈现的浪费，如反复拆改，图纸错漏碰缺等，也包括由于工作失误带来的决策浪费、机会成本增加等等一个企业无效成本的多少，可以直观的反映出企业的管理水平，无效成本多的企业具有共性：1凭感觉决策，用话语权决策2方案过渡保守，自留空间过大3各自为政，不考虑整体影响，消耗大4超标无预警、浪费严重5跟踪考核滞后，关键问题走形式6权责利不清，也不对等7随意切分合同界面，增加管理难度，责任无法追溯8违规照顾自家关系和利益各阶段无效成本及案例复盘成本管理我们会发现，无效成本存在于整个开发过程中，而且应该着眼于整个经营，不应只局限于传统意义上的成本设计阶段1.设计错误对设计效果把控不准；设计变更下达不及时；材料、施工工艺选择不当；多工序设计图纸矛盾；装饰设计未结合建筑现状等等表现：①拆除和重建②后期加固补强③资金浪费④施工单位索赔案例某项目地下室采暖干管原图设计为贴梁底敷设，影响后期室内装修空间，故需要将采暖主管改为穿梁敷设、并加设碳钢套管，其中33#、46#、51#栋号地下室采暖干管已按原图安装完成，需拆除此项图纸专业打架带来16万元成本增加案例某项目二期1、2#楼边单元端户型次卧室空调板原设计位于山墙处，并已部分实施，后在公司职能巡查时提出，空调板设置不便于日后业主安装室外机，故将空调板调整至次卧室外窗下。涉及拆改费用60余万元2.设计保守过多考虑风险预留，未充分优化设计方案表现：经济性不合理案例某广州项目为高层产品，施工图出具后成本部门对结构含量进行计算，其中钢筋含量为67kg/m2，砼含量为0.43m3/m2；经与紧邻项目的标杆企业竞品项目进行对比发现，对方的钢筋含量仅为42kg/m2，砼含量为0.38m3/m2该项目结构含量远远超过标杆企业竞品项目，造成成本浪费经分析，两对标项目条件基本一致，造成结构含量差异巨大的原因是该公司聘请的施工图设计单位为外地设计机构，对广州市的地质、标准等不太了解，为了保险考虑加大了结构含量的取值3.配置标准不适配项目配置标准未结合项目定位或严重偏离竞品表现：一味追求项目高配置，配置标准与项目定位错位，过度的投入无法带来收益，造成成本浪费案例某项目位于广州增城（非主城区），项目定位刚需，预计售价25000元/m2；在做配置标准时，营销为了提高项目竞争力，提出高配，如层高做到3米，系统窗、洁具使用杜拉维特品牌等等，但此配置与项目定位及售价不匹配，降低了项目利润率，造成投入浪费4.孤立设计设计方案未与需求部门充分沟通，或需求部门在设计阶段参与度不高由于需求部门，如营销、商业、物业等部门在设计阶段参与度不高，导致设计方案与实际需求出现偏差，后期产生大量的拆改招投标阶段1.招标策划不合理标段划分不合理，计划性不足表现：影响工期与质量2.投标单位选择失误施工单位考察失误，投标竞争不充分表现：中途变化，总价增加3.招标文件编制失误...
