1房地产估价理论与方法(计算选择题)2004年1——2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2,套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元/m2。A、1667B、1765C、1875D、2000答案：单价=30万元/(15+25)=2000元/m22——6、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5,楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()。A、78万元B、882万元C、1210万元D、1272万元答案：理论上应补地价=(960X5-700X0.8)X3000=1272万元3——12.某建筑物的建筑面积为2000m2,占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2,建筑物重置价格为900元/m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。该建筑物的成新率为()。A、44%B、50%C、67%D、86%答案：成新率=(1800X2000-800X3000)/(900X2000)=67%4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2,成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为()。A、2648元/m2B、2688元/m2C、2708元/m2D、2734元/m2答案：2500X(1+1%)5+20X4=2708元/m25——20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为()。A、10.0%B、11.1%C、11.9%D、12.5%答案：投资利润率=500/(1000+3000+200+300)X100%=11.1%6——21、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2,建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为()万元。A、10.2B、11.0C、11.3D、11.5答案：建筑物现值=16-[200X800X(1-2%)]三40=11.296万元7——22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%,报酬率为10%，则该商铺目前的价值为([元/m2。A、14140B、42421C、56561D、60000答案：商铺目前的价值=6000X75%/10%X[1-1/(1+10%)30]=42421元/m28——29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为()。A、849元/m2B、865元/m2C、882元/m2D、915元/m2答案：商铺2006年的价格=P+di=681+[(712-681)+(744-712)+(781-744)+(815-781)]/4三6=882元/m22005年95、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2,建筑面积为100m2,首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2,建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2,建筑面积90m2,成交时一次性付清；丁成交价格4760元/m2,建筑面积1100m2,成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%,那么这4个可比实例实际单价的高低排译码为()。A、甲〉乙＞丙＞丁B、乙〉丁＞甲＞丙C、乙〉丙＞甲＞丁D、丙〉乙＞丁＞甲答案：总价甲=24+16/(1+10%)0.5+8/(1+10%)=47.54万元；2乙=24+36/(1+10%)0.5=59.82万元丁=20+32.36/(1+10%)=52.04万元甲=4754元/m2；乙=4985元/m2；丙=4200元/m2；丁=4731元/m210——6、某宗地面积为5000m2,现状容积率为0.8,土地市场价值为4000元/m2,拟进行改造。批准的规划容积率为5.0,楼面地价为1500元/m2,则理论上应补交地价()万元。A、1250B、1750C、2050D、2150答案：应补交地价=(5X1500-4000)/5000=175011――10、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2,租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%,由承租人甲目前的权益价值为()万元。A、6.19B、6.42C、7.20D、9.58答案：权益价值=(2000X600-200X480)X[1-1/(1+8%)3]=6.19万元1212、某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,使用面积为80m2,每平方米的价格为3000元,则该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元。A、2400B、2580C、2607D、2760答案：建筑单价=3000X80/100=2400元/m213——14、在某宗房地产...
