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24/12/231翡翠别墅开盘策略汇报2008-02-0124/12/232目录【一】项目解读【二】市场分析【三】开盘营销计划24/12/233项目解读一、项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升城市森林浦江镇中心开发区漕河泾高科园紫竹园(大学城)生态别墅美国环球主题公园世博会预留地三林生态城48km17.5km33km人民广场海港新城浦东国际机场虹桥机场21k21kmm碧海金沙30km7km7km位于闵行区浦江镇距人民广场17.5公里距离世博会址11公里至虹桥机场21公里浦东国际机场33公里与人民广场、世博会址、碧海金沙等形成上海黄金轴线1、区位属性24/12/234项目解读一、项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升2、交通环境闵浦大桥浦东机场虹桥机场A15三鲁路浦星公路外环线世博会址徐浦大桥卢浦大桥人民广场M8闵浦大桥（09年开通）徐浦大桥卢浦大桥三鲁路（在拓宽中）M8延伸段（09年底开通）关键结论：东西、南北向界出现双线贯通；交通变化，将连接本案与闵行工业区、世博会、机场、人民广场、浦东其他区域24/12/235项目解读一、项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升3、产业环境闵浦大桥浦东机场虹桥机场30分钟A1530分钟辐射区域辐射七个产业区：莘庄工业区、闵行工业区、紫竹科学园区、吴泾工业区、闵行经济开发区、漕河泾高科技园区、康桥工业区辐射世博会址辐射两大机场24/12/236项目解读一、项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升4、世博会对板块的影响1、基础设施完善，交通环境的改善，拉近中心区的距离（轨道8号线；浦星公路济阳路的拓宽改善，中外环的改善）2、居住环境的优化，带动周边区域房地产3、投资环境的优化，改善投资环境，将吸引大量外资外商，带动周边城市经济发展4、带动相关产业，旅游业、会展业、建筑业、饭店业、咨询业、物流业、贸易零售业等。虹桥机场浦东国际机场方向济阳路浦星公路8号线EXPO201012公里，15分钟以内车程24/12/237项目解读一、项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升5、项目指标项目数值单位地块总用地面积181056平方米其中绿化用地8533平方米幼儿园用地6748平方米住宅用地165775平方米总建筑面积104368平方米其中地上总建筑面积68233平方米地下总建筑面积36135平方米住宅建筑面积60973平方米配套公建筑面积7260平方米住宅套数143套规划总人数（住宅）458人建筑层数2层综合容积率0.37总占地面积35701平方米覆盖率20%平方米绿化面积63370平方米综合绿化率35%集中绿地率18.0%机动车停车位193辆规划建造143栋独栋别墅，产品面积段设定为350.22/354.01平方米、429.83/432.43平方米、650平方米三类；SF-N1350.22平方米35套24.5%、SF-N2429.83平方米28套19.6%、SF-N3650平方米8套5.6%SF-S1354.01平方米36套25.6%、SF-S2432.43平方米28套19.6%、SF-S3650平方米8套5.6%24/12/238项目解读一、项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升6、概况小结项目所处区位属性优越，处于世博效应辐射区域，道路交通便捷，周边产业支撑强劲，未来前景看好作为独栋别墅产品，0.4的容积率偏高。1#、6#地块用作商业，129954平米的建筑面积超过住宅用地项目属性：城市别墅重点关注：商业与住宅相辅相成，同荣共辱24/12/239项目解读一、项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升1、客户来源根据前期对上海高端别墅楼盘以及新浦江城院邸、院墅客户的调研，对本项目客户来源有以下预判：工作区域：浦江镇4%、闵行区17%、浦东新区19%、黄浦区13%、卢湾区5%、徐汇区8%、静安区5%、长宁区5%、青浦区4%、外地15%、外籍3%、其他区2%；居住区域：浦江镇2%、闵行区10%、浦东新区26%、黄浦区11%、卢湾区3%、徐汇区10%、静安区5%、长宁区3%、青浦区2%、外地23%、外籍3%、其他区2%购买目的：自住购买69%（多点居住23%、固定居住46%）、投资购买19%、资产优化购买8%、为子女购买4%24/12/2310项目解读一、项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升2、显性特征来源：上海本地客、江浙、境外客年龄：目标客户与传统的富人不同之处，更加注重生活的享乐性、大部分年龄在30-45岁的新兴富人，通过贸易、股票、期货等途径迅速积累财富。家庭人口：3-5口人（多为两个孩子）职业：贸易...