日期日开盘价格方案编号：版号：A/0页码：第1页XX项目开盘价格方案编制审核批准开盘价格方案编号：版号：A/0页码：第2页修订记录开盘价格方案编号：版号：A/0页码：第3目录1．当时的楼市政策，对当地楼盘的影响2．周边主要具有可比性的竞争楼盘价格调查3．诚意客户分析4．本项目价格定位建议定价策略5．定价系数及销售价格方案6．销控方案7．本项目折扣方案8．项目销售价格表单位楼盘名称修正均价SS一次性付款方式银行按揭付款方式开盘价格方案编号：版号：A/0页码：第41、周边主要具有可比性的竞争楼盘价格调查（1）、价格调查汇总（2）、说明修正均价主要根据统计面积所占比例、销售时间、实际成交的优惠和所采用按揭付款方式等因素。参照楼盘以周边可比楼盘为主，兼顾其他区域楼盘。（3）对比楼盘评分与加权对比楼盘评分与加权得到的平均价格是：XXXX元/平方2、本项目价格定位建议本项目平均价格应是：XXXX元/平方，正负出入不宜超过200元。为配合分批销售和低开高走的价格策略，第一批平均价格为XXXX—XXXX元/平方。本项目设定均价：XXXX元/平方（精装修房每平方米加价1000元）；最低价与最高价差设计幅度：XXXX—XXXX元/平方（精装修房每平方米加价1000元）。本项目设计的是销售实价，销售价格表价将根据付款方式上浮后再折回。开盘价格方案编号：版号：A/0页码：第5页3、定价策略（1）价格是消费者购房最敏感的因素根据XX市楼盘调查及本项目销售情况的了解，可以发现价格的高低直接左右着项目的销售业绩，制定合理的销售价格必须是慎重研究的。针对XX房地产市场的价格现状，此次采用的定价方法，一方面是针对同行的竞争和目标客户群的认知价值，采用了竞争价格评估、成本利润法、差价设计法三种方法结合，得出了上述价格（均价）定位，并建议分批推出楼盘。（2）户型统计与总价分析A、面积分类：共175种，最小面积101.5平方,最大面积288平方B、户型分类:二房二厅二卫、三房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅三卫、复式、错层共八种。C、面积阶段分类：101—150平方共148套，150—180共20套，180—280共140套，合计308套。根据以上户型统计，可以看出200平方以上的大户型占的比例还是很大的，这就关系到一个总价问题，也就是说要有100多套房子总价在100万元以上。目前本项目已售出60套，合计销售面积9252.9平方,以完成17.8%,其中200平方衣裳复式套型占28%左右,100多平方的套型占72%,由此看出大户型由于总价门槛过高,还是存在销售壁垒的.根据这种销售情况建议12月20日开盘时推出8000余平方,具体为8栋1单元:1113.2平方（已售面积128.4平方）;4栋5单元:1283.7平方;1栋3单元:1208.4平方（已售面积139.7平方）;10栋2单元:1227平方;3栋1单元:1338.6平方;3栋二单元:1465平方,但如预定情况非常火爆,也可全面推出.开盘起价:XXXX元/平方（如精装修XXXX元/平方），具体户型及价格配比见附表（略）.这种配比,一是保证几类户型都有,二是将不太好销的及户型较大的推出比例大些,借着开盘热卖，将不好销的户型推出去，另一方面，根据开盘的销售走势，决定第二批推出起开盘价格方案编号：版号：A/0页码：第6价.（3）发挥差价原则本项目有8种户型（4种复式,2种错层,2种标准层）175种面积,并且有4—8层的多种楼层选择,还分电梯小高层和多层.这种品种的多样性,为价格的差价原则做了很好的铺垫.根据这种情况分别请员工对各单元的的朝向差\景观差与楼层差做了评估（见后表）,并根据评估,将各单元价格进行计算,得出平均价,并根据均价算出每栋每单元每楼层价格表.4.定价系数及销售价格方案一、销售价单系数分类房屋销售单价=销售均价X楼幢系数X立面（楼层）系数X平面系数X其他系数其他系数包括：景观系数、户型系数、面积系数、采光系数、综合系数等。二、系数设定在整个销售价单制定过程中，平面系数、立面（楼层）系数及楼幢系数这三个系数值为基本系数值。基本系数值中楼幢系数必需根据地块中各楼幢的布局情况方可确定，平面系数与楼层系数的确定受其它因素影响相对来说比较小，因此，这两系数值的统一标准制定有可操作性及合理性。基本系数值的确定对楼盘的定价更科学、合理。再加上后期其它系数值...
