房地产设计指标解析VIP免费

房地产设计指标解析设计管理中心2012年11月一、主要经济技术指标二、指标与经营的关系三、设计前提条件需求目录总图和总平面图的关系：总平面图——总图的一部分总图——规划报建中的“五图一书”。包括现状图、用地规划图、道路管线工程规划图、绿化规划图、近期建设规划图及规划说明书。说明书内容：现状条件分析、规划原则和总体构思、用地布局、空间组织和景观特色要求等，同时包含消防专篇等各个专项说明。一、主要经济技术指标项目用地容积率建筑密度停车位配套指标总平面图的主要经济技术指标用地面积——包括建设用地面积、城市代征地及飞地二、指标与经营的关系项目用地其中：城市代征地——根据有关规定代征的公共用地，包括代征绿地及代征道路等代征绿地特别注意：代征地的建设出资主体及使用主体A地块A地块A’地块图中A’地块相对整个项目属于飞地。飞地——属于同一项目用地但不与主要用地毗邻的用地项目用地特别注意：飞地的可建设性和相关指标项目建设用地类型：商业用地、住宅用地、商服用地、酒店、写字楼、办公用地等特别注意：商业用地和商服用地的区别商业用地：用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。商服用地：指商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地。商服用地大部分属于出让土地，土地使用年限为40年。商服用地——包括商业用地，金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地，商业用地只是商服用地的一部分项目用地容积率容积率：指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率对开发商而言，容积率决定了地价成本在房屋中所占比例一般情况容积率越高，楼面地价越低，但产品品质可能变低对住户而言，容积率意味着居住舒适度，一般新区高层≤3.5容积率=建筑密度X平均层数毛容积率=总的地上建筑面积/总用地面积（含代征地、飞地）净容积率=总的地上建筑面积/净用地面积容积率常见产品容积率独立别墅：0.1-0.3双拼别墅：0.3-0.4联排别墅：0.4-0.7多层（4-6层）：0.8-1.2小高层（11层）：1.5-2.0高层（18层）：1.8-2.5高层（32层）：3.0-4.5同样的容积率，据项目定位及要求可以有多种产品组合北京滟澜山（联排）青岛滟澜海岸一期（类独栋）户面积225-300㎡，平均面积252㎡，容积率0.67户面积180-230㎡，平均面积204㎡，容积率0.630.6-0.7容积率产品的研究容积率容积率≤3.8容积率影响容积率的因素——日照、退红线间距、限高及产品品类、单体楼型等容积率日照影响单体楼型——大进深多单元的平面组合对容积率贡献大楼型的选择大大提高了容积率一栋住宅占到住宅总面积的36%边角地块的有效利用规划少量东西向建筑（用地位置优越）容积率不平衡使用容积率（拉高拍低），可有效提高产品溢价及项目总货值，做总图之前要进行业态组合比例强排比较运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提高溢价空间，价格举例：独栋＞联排，洋房＞高层资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积容积率不平衡使用容积率布置在北面和西面7+1电梯洋房居中布置小区中部形成系列组团向40米绿带借景。容积率不平衡使用容积率（拉高拍低），可有效提高产品溢价及项目总货值，做总图之前要进行业态组合比例强排比较容积率容积率面积收益联排、亲地底跃、电梯顶跃洋房高层容积率运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格同样容积率情况下，实现更高的产品业态，产品类型的溢价远大于产品本身的溢价一样的产品业态，实现更低的总价区间前后下沉式私人花园不但有效的给夹层采光更给住户带来舒适惬意的活动场地。入户大堂前采用缓坡的形式，使整个住宅美观大气。采用这种布局方式，对首层户型可以产生比较大的溢价空间。容积率资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积容积率用足规划法规边界，变相提高容积率双层高阳台花架封楼板阁楼及地下室装饰阳台改房间假飘窗增加房间面积设备板（结构板）变室...