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新兴产业园区的运营之道远洋创智高地杨志伟中国大连——因循、吸收、创新、本土目录：Part1因循、吸收、创新、本土Part2园区开发商生产、提供什么？Part3客户是谁？Part4盈利模式Part5运营模式Part6起步型民营园区的关注点Part7四个开发关键步骤Part8未来园区的几种方向Part9产业园区的多角化视角Part1因循、吸收、创新、本土因循——遵循国际和国家产业发展和产业升级、产业转移的规律；吸收——学习和融合先进工业园区的开发经验和运营模式；创新——打造园区差异化的亮点、优势和核心竞争力；本土——必须和当地的产业环境、政策环境、居住与生活消费环境相结合，每一个工业园区通常意义上应当是本地化、个性化的，无法简单复制；Part2园区开发商生产、提供什么？建筑产品：工业厂房、研发楼、办公楼、配套住宅及商业设施；服务：为入园企业提供技术支持、综合服务、物业管理等高端服务；产业氛围营造：本区域产业引进和促进繁荣；城市环境营造：城市远郊（欠成熟区域）的市政设施建设、城市规划、居住与商业产业氛围的营造；Part3客户是谁？直接客户产业客户：购买或租赁厂房、办公楼（或自建）用于生产和经营；房地产客户：园区配套住宅或商业的物业购买者；间接客户、关联者区域政府：为政府带来财政收入、税收、就业及经济增长与产业拉动；居民：改变区域的消费水准、居住及商业的产品及水平；Part4盈利模式土地投资收益；由于区域发展所带来的土地及配套设施的增值；工业物业销售与租赁收益；配套住宅和商业的销售收益；园区企业投资收益（孵化、加速及股权投资收益）；Part5运营模式园区运营模式的多样化将成为必然——不同产业的地域化、消费地域化、盈利模式的差异化，决定了成功的模式一定是多样化的。“园区开发的成功”与园区内的“企业的成功”并非一定同步或彼此关联，类似于购物中心和品牌独立店，管理成熟的高品质小区与小区居民的关系。所谓运营模式，就是一种战略选择和资源评估。即回答：资源怎样？提供什么样的产品或服务？客户是谁？盈利模式怎样？如何实现？Part6起步型民营园区的关注点围绕“盈亏平衡”目标，把握投入产出关系；确立盈利模式---由简入繁，明晰与务实；谨慎选择产业方向和介入产业领域的深度---“快速选择和长期坚持”；明确目标客户和服务内容---“山贼与海盗”；Part7四个开发步骤评估资源：企业资源、客户资源、管理团队；评估环境：区域工业地产市场环境、产业环境、政策环境；选择产业：核心产业领域、类型产业客户确定；选择模式：盈利模式、运营模式；选择产业评估资源评估环境选择模式Part7-1评估资源选择产业评估资源评估环境选择模式客户：产业客户、房地产客户资源；企业的产业资源拥有及引进、整合能力；团队：房地产开发团队、产业招商及管理团队的完备程度和学习曲线；选择产业评估资源评估环境选择模式Part7-2评估环境区域工业地产市场；区域产业结构及发展趋势；区域产业政策及投资环境；区域住宅及商业地产投资环境；选择产业评估资源评估环境选择模式两种顺序引进产业、聚集客户。客户彼此联系，行业相对统一与集中，形成群聚效应。引进客户，聚集产业。客户自然聚集，行业分散或关联程度不高，产业特点逐步形成，软件和硬件环境是关键点。两项原则务实与适合（并非一定朝阳或超前），要结合自身的产业聚集能力和区域的产业氛围。与盈利模式相匹配。Part7-3选择产业选择产业评估资源评估环境选择模式Part7-4选择模式房地产开发模式：开发及销售建筑产品；产业开发模式：引进产业客户，培育产业环境，催化产业投入和产出规模；区域环境开发模式：开发区域（造新城），以产业和城市配套拉动区域土地价值和产业价值；Part8未来园区的方向产业园区化：产业聚集，产业关联度紧密型，建筑形式为大面积厂房和集合；园区产业化：企业聚集，产业关联度松散型，建筑形式为研发中心、创智中心及总部基地和组装式加工厂房；园区生活人文化：产业作为一种业态，与住宅、商业相互融合，公园、社区、核心城区、CBD等；Part8产业园区的多角...