第五章房地产评估第一节房地产评估前期工作第二节市场法在房地产评估中的应用第三节收益法在房地产评估中的应用第四节成本法在房地产评估中的应用第五节其他评估方法在房地产评估中的应用第一节房地产评估前期工作房地产——土地、建筑物及其他地上定着物一、明确评估基本事项（一）明确评估目的（二）明确评估对象（三）明确评估价值类型（四）明确评估基准日（五）签订评估业务约定书二、拟定评估作业方案（一）初选拟采用的评估方法（二）确定评估投入的人员（三）确定评估作业步骤及进度安排（四）确定评估作业所需经费预算三、实地勘察评估对象（一）勘察房地产的位置及周围环境（二）勘察房地产使用状况四、搜集评估所需资料（一）对房地产价格具有普遍影响因素的资料（一般因素）（二）对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料（区域因素）（三）反映评估对象状况的资料（个别因素）（四）类似房地产的交易、成本和收益实例资料土地分类（以城市房地产为例）（1）按经济地理位置分类——城市中心区、一般市区、市区边沿地区、近郊区、远郊区、边远区土地（2）按其在社会经济中的作用分类——工业用地、商业用地、住宅用地、交通用地、公用事业用地（3）按其开发程度分类——熟地（已开发土地）、生地（未开发土地）、毛地（已部分开发的土地）、列入城镇开发规划的土地（4）按所有权性质分类——国家所有的土地、农村集体所有的土地我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：1.居住用地——70年；2.工业用地——50年；3.教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4.商业、旅游、娱乐用地——40年；5.综合或者其他用地——50年。”房地产价格的种类：根据房地产价格形成基础不同——市场交易价格、评估价格根据房地产权益不同——所有权价格、使用权价格、转让价格、他项权力价格根据房地产实物形态不同——土地价格（基准地价、标定地价）、建筑物价格、房地产价格根据房地产价格单位不同——总价格、单位价格、楼面地价土地总价格楼面地价建筑总面积建筑总面积容积率=土地总面积土地单价楼面地价容积率建设用地范围内所有建筑物基底面积建筑覆盖率建筑密度建设用地面积房地产价格的影响因素（一）一般因素（宏观因素）经济因素——经济发展、产业结构、财政金融社会因素——人口、文明与治安、社会福利、房地产投机行政因素——土地使用制度与住房制度、地价政策、城市规划、城市发展战略、税收制度、投资倾斜、交通管制心理因素——消费观念、购买心态、对居住环境的要求、风土人情（二）环境因素/区域因素（中观因素）商服繁华程度交通便捷程度设施状况程度环境状况因素（三）个别因素（微观因素）土地的个别因素：区位因素占地状况形状因素内质因素容积率因素用途因素土地使用年期因素建筑物的个别因素：建筑物的面积、结构、材料等建筑物的设计、设备是否良好施工质量法律限制建筑物与周围环境的协调程度第二节市场法在房地产价格评估中的应用一、市场售价类比打分法'*****PPABCDEP*F被估房地产的评估价格P'--可比交易实例交易价格A--交易情况修正系数B--交易日期修正系数C--交易环境修正系数D--个别因素修正系数E--容积率修正系数F--土地使用年期修正系数[例5-1]参照物房地产的交易价格为2000元/平方米，经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%，则修正后的正常交易价格为：上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏低2%，则修正后的正常交易价格为：1002000*1905/1005P元平方米1002000*2041/1002P元平方米[例5-2]评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物剩余年限为20年，假设折现率为8%，则土地使用权年限修正系数为：30201118%1.02871118%y[例5-3]评估对象土地的容积率为2，参照物土地的容积率为4，根据容积率地价指数如下，则土地容积率的修正系数为：容积率12345地价指数%100105115125140105%84%125%y[例5-4]某地区某类房地产2005年4月至10月的价格指数10...
