房地产估价房地产价格的影响因素房地产评估的具体方法第一节房地产和房地产估价一、房地产概念土地：地球表面构成陆地部分的土壤层。广义：一地球表面为基点，上至大气层、下至地心的广阔领域。建筑物：是指土地组合的建筑成果，总体上划分为房屋和建筑物两大类。二、房地产的特性1、不可位移性。建筑物一经建成，其坐落位置、结构类型、建筑朝向都是固定不变的。房地产的特性2、功能的变异性：建筑物的功能改变在很多情况下不仅不会降低，反而会提高其使用价值。如：商业区的厂房、车间改造成商业用房，就极大地提高了这些房屋的使用价值。3、耐久性：房产使用很久，土地可永久使用。4、异质性：由于位置、环境、方向等不同，使得同一土地上的建筑物价值有所不同。5、保值增值性：需求的无限性与供给有限性之间的矛盾。三、房地产估价的概念估价目的：抵押评估、交易评估、课税评估、保险评估、财产纠纷评估、拆迁评估、企业改制、上市、破产评估。评估的基本方法：市场比较法、收益法、成本法由于影响房地产的因素很多，不能完全拘泥于某种方法。第二节房地产价格及其影响因素（一）房地产的价格成交价格理论价格评估价格基准地价房屋重置价格楼面地价（二）影响房地产的因素一般因素区域因素个别因素社会因素经济因素行政因素住宅区商业区工业区PKPK城市农村住宅工厂影响用地价格的区域因素序号影响因素影响因素的具体分析1区域自然因素区域在城镇的位置2区域社会因素常住人口及流动人口数量、社会人文环境3交通状况街道状况、道路状况与交通便捷程度4基础设施状况供水、排水、供电、供气、通讯的基础设施5商业繁华程度距离商业中心的距离、商务设施的种类、规模与聚积程度、经营类别、客流的数量与质量等。6区域行政因素区域经济政策、城镇规划限制、交通管制7区域环境因素区域环境与景观、噪音、空气污染或离污染源的临近程度。影响用地的个别因素影响因素影响因素分析的具体内容商业用地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、临街状况、邻接道路等级、通达性、与商业中心的接近程度、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的新旧程度、土地使用年限等。住宅用地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、临街状况、邻接道路等级、通达性、地上建筑物的新度。土地权利状况、与交通设施的距离。与商业设施和公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染的接近程度工业用地地形、地质、地势、水文条件、面积、临街状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况等。第三节市场比较法（交易案例比较法）一、基本原理以近期发生过交易的类似发地产进行比较，对这些类似房地产的价格作相应调整后确定被评估房地产的价格。关键在于交易实例的选择。一般来说，选取的可比实例应下例要求：实例所处的地区与估价对象所处的地区相同，或是同一供求范围的类似地区。可比实例的用途应与估价对象的用途相同。（居住、商业、办公、旅馆等）可比实例的建筑结构应与估价对象相同。（钢筋混凝土结构、转混结构、砖木结构等）规模应相当（建筑面积、土地面积）可比实例的交易日期与估价时点接近。可比实例的交易情况正常，为正常交易价格或可修正为正常交易价格，否则不能选为比较实例。二、建立价格比较的基础统一的付款方式统一的货币统一的面积单位统一的单价例(P90)：A：若换算为现在一次性付款，金额为：48.50150×60％50×40％50×40％1＋8％实例：统一单价：A：单价＝485000÷100＝4850B：单价＝400×8.3＝3320统一面积A：按建筑面积单价＝4850B：按建筑面积单价＝3320×1.4＝4648三、可比实例的修正（结合P96案例）（一）交易情况的修正若被估土地的交易价格为100％，则B实例的交易价格只有98％，C只有97％。（二）日期的修正－－用物价指数加以调整2002年10月物价指数为100％，则A实例的物价指数为106％（1＋1％）（三）区域因素的修正通过比较各个区域环境，进行综合打分。（四）个别因素的修正6土地使用年限的修正：1－[1/(1＋r）]K=————————1－[1/（1+r）]K：比较实例使用年期修正到...
