房地产项目清算与土地增值税清算的涉税处理房地产项目完工清算房地产完工清算，是房地产税收管理一个重要阶段，是各项税收政策贯彻执行的重要阶段，与预售完工前了预缴阶段的税收相比，除营业税属法定纳税义务时间，不存在事后调整补抵外，企业所得税与土地增值税均存在着补抵问题，即便部分税种将预缴也当成一种纳税义务时间，所得税也仅对期间费用进行调整，完工验收后，房地产的三大税种也有大量是做事后调整的工作。这是企业面对的工作，既有历史问题税收政策及企业状况问题，也有现实的税收政策及企业状况问题。因此房地产清算是一项综合的工作。房地产项目完工清算需要面对的资料财务：所得税：开发成本全新调整、期间费用的重新审核调整。土地增值税中扣除项目金额的计算，开发成本的肢解为：1、支付土地的价款。2、开发土地、新建房成本及配套设施的成本。营业税：对收入总额进行核对。要完成上述工作，必须取得大量资料税：纳税申报表汇集、入库税单、税务事项资料。销售资料：预售、销售合同；发票、收据。外部合同签定与履行的结果。总体概貌资料：概算、预算、决算情况。应从房地产企业取得的基础资料：非财政性建设项目阶段审核流程总表.xls建设项目阶段式审批流程子表.doc房地产开发的各个阶段申办名称、手续及资料房地产开发流程图及说明.doc立项、规划许可证、土地使权证、开工许可证。房地产开发的五书两证。房地产的工程验收资料房地产的测绘报告、测绘报告面积计算表房地产项目的竣工验收法定文书房产类别涉及税收政策问题经常听到的房屋类别不同类别涉及不同的经济主体《经济适用住房管理办法》不同类别涉及的税收政策问题各地有着不同统建房、廉租房、经济适用房、安置房、解困房的标准规定与操作模式。就总局来说，仅有经济适用房有税收优惠政策。房地产批准文书样式关键名词：容积率、楼面地价、基准地价、宗地价。什么是工程结算、结算、工程总决算房地产税检的基础知识以清算条件中的“应”和“可要求”牵涉到这么几个概念：一、各种面积概念、测算规定及公摊计算规定几种面积存在这么几种概念：可售面积＝总建筑面积－不可售面积（人防、配套）＋公摊面积可售面积的构成：套内面积＋公摊面积＋地下可售车位公摊面积＝总可售面积－套内面积－应单列的面积应单列的面积了就是即不能公摊、也不能销售的面积应单列的面积≈（略小于）不可售面积不可售面积的组成、不可售面积的所有权、使用权、占有权、收益权、处分权。这些概念与定义牵涉到85%的计算。（售使用权的抛除在外）对于这些问题，可从开发商的完工测绘报告、测量暂测报告、预售许可证、立项报告中的内容为依据。这些内容开发商不会拖，因此售房合同有规定业主可办理产权的期限。测绘面积与产权面积的关系房地产完工清算报告应反映的内容首先要先讲明，是在会计或税务中介鉴证报告基础下的清算，不能只复制中介报告为稽查报告，这样无法处理定性。其次要讲明企业总体概貌重点描述完工项目情况。税务清算报告与中介鉴定报告本质区别(必要程序的差异)中介鉴定注重数据形成的逻辑是否正确，内容控制是否存在，并不在意业务是否真实、凭据是否真实。职业怀疑。数据的归集、分解、分配。合同、发票、总帐、明细帐、银行、实物核对，核实成本与收入是否帐帐、帐物、帐据一致，并做出差异税收分析。几个鉴证准则对稽查的指引。所得税、土地增值税这类似反映内部控制是否存在问题。企业所得税完工清算程序取证完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明税收核定问题：总局下发了国税函【2009】377号文件，严令从2009年1月1日开始，六类企业不允许实行核定征收，一是享受企业所得税税收优惠的企业；二是汇总纳税企业；三是上市公司；四是金融机构；五是中介机构；六是国家税务总局规定的其他企业。房地产不可事前核定汇总与归集数据，区分成本与费用，直接成本与共同成本，确定分配方法。开发产品计税成本支出的分类与八十年代的房地产行业会计制...
