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亚洲家具ABP亚洲家具ABP执行方案Page1of29富之岛亚洲家具ABP-招商整体执行方案--亚洲家具ABP-亚洲家具ABP亚洲家具ABP执行方案Page2of292011-2-15目录一、招商执行方案基本原则。1.方向实施原则。2.各楼层业态方向说明。3.价格策略。4.招商条件。5.基础传播信息。二、招商计划实施的基础板块策略。1.基础板块策略说明。2.板块划分。三、目前的招商实施计划及推广支持计划。1.阶段一。2.阶段二。3.阶段三。亚洲家具ABP亚洲家具ABP执行方案Page3of29招商执行方案基本原则。一、方向实施原则。1.维护业态经营内容的平衡原则，令零售、家具等业态经营内容在商场内得到平衡发展。2.维护商场的统一主题形象原则，杜绝招进有违于商场经营主题的经营商。3.注意功能和形式的同业差异，异业互补原则，禁止盲目招进同一类型的经营商，避免经营业态与种类的同质化。4.招商顺序主力店先，辅助店后的原则。5.围绕经营规划亮点及核心主力店而制定的招商版块布局原则。6.放水养鱼的招商价格原则。7.经营方式的选择原则，同类经营商中合作条件更佳者优先。8.特殊经营商招商优惠原则。二、项目总体的价格策略。1.制定价格策略的依据。1）价格的制定前提是根据假设公司所要求的月租金收益而制定：亚洲家具ABP亚洲家具ABP执行方案Page4of29第一年月租金收益为￥780,000元。第二年月租金收益为￥960,000元。第三年月租金收益为￥1,200,000元。2）根据目前的平面规划图而制定，若平面图有所改动，也需要做出调整。2.基本的价格政策。1）项目的二至五层，于各层抽取一部分面积用作与大型品牌主力商的合作形式，以此带动招商以及整个项目的经营（由于与该些主力商家的最终合作形式还未正式确定，所以用以合作部分面积的租金将暂设为“零”，以便于日后进行调整操作）。2）除以上之外，还将于每层抽取部分面积实施租金优惠政策，以进一步加强项目的招商及经营效果（实施优惠政策部分的面积以底线租金出租）。3）以上面积之外，其余部分均采取正常租金标准及出租模式进行招商。3.项目整体租金制定标准。1）制定第三年的月租金收益标准作为租金基准（100%）。2）第二年月租金标准相当于租金基准的80%，第一年月租金标准相当于租金基准的65%。3）除此之外，不作任何租金递增。目的是使商家认同假设公司愿意在商家的经营培养期间做出非常大的租金优惠的诚意。4.商铺租金制定原则。亚洲家具ABP亚洲家具ABP执行方案Page5of291）面积小。2）接近中庭或店面面向中庭。3）拥有双门面。4）交通条件优越。符合以上条件的商铺租金单价要求较高，相反，租金单价要求相对较低。5.各层商铺数量及建筑面积明细。1）2F：商铺总数6间，建筑面积3,022m2，实用率50%。2）3F：商铺总数6间，建筑面积3,018m2，实用率40%。3）4F：商铺总数4间，建筑面积3,018m2，实用率30%。4）5F：商铺总数4间，建筑面积3,018m2，实用率20%。5）6F：商铺总数4间，建筑面积3,018m2，实用率20%。6）7F：商铺总数2间，建筑面积3,018m2，实用率10%6.各层拟让利优惠及合作部分的面积统计。1）2F：让利部分面积1,113m2，合作部分面积262m2，占2F总建筑面积的45.5%。2）3F：让利部分面积1,113m2，合作部分面积262m2，占3F总建筑面积的45.5%。3）4F：让利部分面积为零，合作部分面积782m2，占4F总建筑面积的31.8%。4）5F：让利部分面积398m2，合作部分面积172m2，占5F总建筑面积的亚洲家具ABP亚洲家具ABP执行方案Page6of2919.2%。5）2F~5F让利部分总面积1,941m2，合作部分面积1,745m2，总让利优惠及合作部分的面积3,686m2，占2F~5F总建筑面积的31%。7.各层租金基准单价设计。1）2F：92-154-185-200-231-277-292-308-4622）3F：62-123-138-154-185-2153）4F：62-77-92-100-108-123-138-1544）5F：31-46-62-77-85-92-108-1238.各年各层月租金总价和月租金均价（合作部分面积除外）。楼层首年（65%）第二年（80%）第三年（100%）租金总价均价租金总价均价租金总价均价2F298,49099367,372122459,2151523F214,85071264,43188330,5381104F134,79047165,89558207,369735F117,98040145,20649181,50861合计766,110-942,904-1,178,639-9.假设公司期望的租金收益与本计划...