土地估价技术报告-改讲解VIP免费

土地估价技术报告项目名称：C市××胡同的一宗住宅用地土地使用权出让价格评估受托估价单位：XX公司土地估价报告编号：XX（2015）（地估）字第XX号土地估价技术报告编号：XX（2015）（地技）字第XX号提交估价报告日期：2015年12月30日关键词：C市出让xx公司二○一五年XX公司C市××胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估1土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称C市××胡同的住宅用地土地使用权出让价格评估。二、委托估价方单位名称：A企业；单位地址：略；联系人：略；联系电话:略。三、受托估价方机构名称：XX公司；机构地址：略；资质等级：略;机构注册号：略;法定代表人：略；联系人：略；联系电话：略。四、估价对象估价对象为A企业名下位于C市的一宗住宅用地，位于C市××胡同，地号XX，批准用途、规划用途均为XX用地，估价土地面积2402平方米，建筑面积483.53平方米；评估宗地实际开发程度为宗地红线外七通（即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）宗地红线内七通（即宗地红线内通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）及宗地红线内场地平整。五、估价目的A企业以出让方式取得该宗地土地使用权,现想转让该土地使用权。因此，本次估价目的是为A企业出让该土地使用权时提供价格参考。六、估价依据：略XX公司C市××胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估2七、估价基准日设定估价基准日为2015年10月31日。八、估价日期2015年10月20日至2015年11月5日。九、地价定义：略根据本项估价的目的和估价对象的特点，我们对本项估价中的土地使用权价格定义如下：1.估价基准日：2015年10月31日；2.土地用途：住宅用地；3.土地开发程度：实际开发程度为宗地红线外七通（即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）宗地红线内七通（即宗地红线内通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）及宗地红线内场地平整；4.土地权利状况：土地所有权为国有，建设用地使用权类型为出让，估价对象已经办理《国有土地使用证》，该证无抵押等他项权利登记，土地权利状况完整；5.土地使用年限：批准使用年限为70年（终止日期为X年X月X日），至估价基准日，剩余使用年限、估价设定使用年限均为XX年；其他：略。十、估价结果：略十一、需要特殊说明的事项：略十二、土地估价师签字：略十三、土地估价机构：略XX公司C市××胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估3第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1.土地位臵状况2.土地登记状况3.土地权利状况4.土地利用状况5.建筑物和地上附着物状况二、地价影响因素分析1.一般因素一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。影响地价的一般因素主要有：城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、社会经济发展状况等。（1）城市资源状况①地理位臵良好。②行政区划良好。③自然条件优越。（2）房地产制度与房地产市场状况：略（3）产业政策良好。（4）金融政策良好。（5）城市规划与发展目标（6）社会经济发展状况：略2.区域因素区域因素是指影响城镇内部区域之间地价水平的因素。根据估价对象所处区域的区位特征及估价对象的特点，我们主要从区域概况、商服繁华度、交通条件、基础公用设施状况、综合环境条件、规划条件等方面对影响估价对象地价的区域因素进行分析。（1）区域概况：略（2）商服繁华度：略XX公司C市××胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估4（3）交通条件：略（4）公共、基础设施状况：略（5）综合环境条件：略（6）规划条件：略3.个别因素：个别因素是指宗地自身的地价影响因素。估价对象作为城镇混合住宅或商业、办公用地，影响其地价的个别因素主要有：宗地位臵、用途、面积、形状、宽深比、临街形式、临近道路类型、公交便捷度、容积率、地形地势、用地限制、地质条件、宗地基础设施开发状况等。第三部分土地估价一、估价原则本项评估主要遵循以下估价原则：1.供需原则：土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。2.替代原则：土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同...