1/20康桥老街项目企划推广报告壹竞争分析一、中低价房总体供应量、供应量面积：年本市竣工的万套共计万平方米的新建住宅中，单套面积在平方米以下的住房仅占％，至平方米的住房占％，至平方米的住房占％，平方米以上的住房占％。单套面积在平方米以上的超过。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃。价格：年月上市新盘中，元以下占，元以上占；今年一月份上市的新盘中，元以下为零，元以上占，较去年同期上升；而元以下，较去年同期下降。三月份共上市新盘个，其中每平米元以下的楼盘上市量为零。聞創沟燴鐺險爱氇谴净。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸。分布：目前市场上平价房源大多数在外环线附近，浦东三林附近有两个，方位就在外环线边上，闵行区的平阳基地也在外环线边上；徐汇区的配套商品房基地“和亭佳苑”位于安亭镇。除此之外的单价在元左右的平价房也只能在浦东的张江、川沙、南汇；宝山区的北边；嘉定区的丰庄甚至于江桥等地。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭。、需求依据年上海统计年鉴的有关数据显示，上海低收入至中等偏上收入家庭的年支配资金大约在万元之间，而按照“倍房价收入比”来计算的话，上海绝大多数家庭所能承受得起的房价只是万之间。酽锕极額閉镇桧猪訣锥。酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧。上海市每年要动迁万户居民，需要住房万平方米（这还不包括非动迁性质的中低收入家庭对平价房的需求量）。有关专家预测，未来几年内低价房的市场需求量每年约为万平米上下。去年年内开工的万平米重大配套商品房，仍无法满足中低收入家庭的需求。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒。、分析·不能只考虑单价和总价的绝对值。单从供需来看，中低价房供应量递减，需求量递增，但同样要考虑地域因素，对中低价房的消费群来说，地域的主要意义在于配套和交通，生活的便利性和出入的快捷性、低成本性是与价格同样重要的影响下单的决定性因素。也就是说虽然理论上消费者只能承受万左右的总价，在实施购买行为时，他可能会采取其他融资渠道购买高于该价格的物业，原因是有着更为有利的交通和生活配套以及投资前景。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點。·谋求最快的去化速度。从奥园、万科假日风景、万科四季花城等较成功的项目运做来看，其销售速度极快，基本上都是开盘即完成销售，但开发节奏较慢，一期和二期之间的推出间隔都在在半年到一年左右，因此从平均销售速度来看并不算快，在进行了充分的售前客户积累之后才有开盘当日火爆的认购场面，结合本项目，要实现每月套左右的销售，须在整个上海房地产市场上有较高的楼盘知名度和美誉度，形成独特鲜明的个案特色，从目前来看，主要是总价单价，和项目创意。厦礴恳蹒骈時盡继價骚。厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺。2/20·尽可能地去化抗性。从目前来看，本案主要抗性在于生活配套和交通。建议在销售开始之前落实两点，一是确定主入口北侧商业——加强型超市的招商；二是一期业主入住以后，开通直达龙阳路地铁站的小区巴士。茕桢广鳓鯡选块网羈泪。茕桢广鳓鯡选块网羈泪镀。二、相关竞争个案列表项目名称项目规模项目价格主力房型物管费用销售状况万科四季花城一期万㎡元㎡㎡两房㎡三房售推套售完上海万里城总建筑面积万平米东珂明伦苑万平米元㎡㎡两房㎡三房元㎡月套，销售以上中建花园万平米元㎡㎡两房㎡三房未确定预计年底开盘浦发中学对面广德苑（丰庄）万平米元㎡元㎡月年月开盘已售完金都花好悦园万平米元㎡均价㎡两房㎡三房元㎡月年月开盘已售完莘闵荣顺苑幢小高层幢多层元㎡均价㎡两房㎡三房元㎡月（多）元㎡月（高）一期售完，二期下半年开盘水景豪园万平米元㎡均价两房两卫元㎡月（小高层）金和佳园（外高桥附近）万平米元㎡均价㎡两房㎡三房元㎡月左右未开盘贝越流明新苑万平米元㎡均价㎡三房元㎡月已售完三、主要竞争对手锁定3/201、万科四季花城位于宝山区杨行镇，总规模万平米，一期万平米，年月交房，以多层为主，兼有少量小高层。首批推出多层公寓两百套开盘当日已全部订完，预售价格在元平米，房型有平米两房，平米三房等。鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴。鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴縈。2、...
