房地产开发企业在商品房销售过程中应当注意法律问题20080526VIP免费

浅谈商品房销售中的法律问题重庆百君律师事务所秦代友律师《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“解释”）于2003年6月1日起施行。解释的公布施行，在社会上，特别是在房地产界引起了强烈的反响。依据解释及其他相关法律法规和规章，结合本人的学习体会及执业过程中的经验教训，现就房地产开发企业销售商品房提出以下一些法律意见供房地产开发企业参考。一、与商品房买卖有关的主要法律、法规及司法解释1、中华人民共和国合同法2、中华人民共和国物权法3、中华人民共和国城市房地产管理法4、城市房地产开发经营管理条例5、商品房销售管理办法6、城市商品房预售管理办法7、物业管理条例8、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适法律若干问题的解释（“解释”）7、重庆市房地产交易管理条例二、正确认识商品房的销售广告、宣传资料的法律性质和法律效力《重庆市国土房管局关于进一步加强房地产市场秩序治理整顿的通告》(2007年8月5号)对于商品房的销售广告和宣传资料引起的纠纷的解决，在解释施行以前，司法实务界一般依据《商品房销售管理办法》第14条和15条，认为销售广告和宣传资料只有写进商品房买卖合同中的内容才被认定为合同要约，否则只能视为要约邀请，即销售广告和宣传资料内容只有写入商品房买卖合同的才对开发企业具有约束力，而没有写入商品房买卖合同中的内容，则房地产开发企业只承担因违反广告法及《房地产广告发布暂行规定》的行政责任或因欺诈误导购买人的民事责任。解释第三条对此作出新的规定为“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”即只要商品房的销售广告和宣传资料具备以下三个条件，即使没有被写入商品房买卖合同，也将被认定为要邀，开发企业将受其约束，要严格履行承诺内容，否则将承担违约责任：（1）说明和允诺是就开发项目规划范围内的房屋及相关设施所作出的；（2）说明和允诺具体、确定（如比例、数字、型号、名称等）；（3）对合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。这一新规定要求房地产开发企业，在制作商品房的销售广告和宣传资料（包括售楼书、模型、彩图、报纸杂志及电视上的宣传）时，就开发项目规划范围内的房屋及相关设施，对没有充分信心实现的事项不能轻易对消费者作出具体、确定的承诺，否则可能给自己带来比较严重的法律后果。三、正确认识和处理商品房认购纠纷。在目前的房地产实务，房地产开发企业在与购房者签订正式的商品房买卖合同之前，签订商品房的认购协议（认购、订购、预订等方式）是通行做法。一般情况是在认购协议中约定购房者在与开发企业签订认购协议时向开发企业交付数额不等的定金，当在约定期限内和约定条件下，购房者没有与开发企业签订正式合同，则开发企业有权不退还定金；相反，若开发企业未将认购房屋出售给认购人，则应双倍返还定金给认购人。认购协议签订的合法条件及认购协议中的定金问题也是商品房买卖过程中争议较大的问题。（一）签订认购书的合法条件。第一种观点认为，商品房的认购协议是商品房的预约合同，是一种独立的合同，是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本合同（商品房买卖合同）而达成的允诺或协议。只要房地产开发企业办妥了所预售房屋的立项、规划、报建审批手续就可以与准购房者签订认购协议，即签订认购协议时，并不要求开发企业必然取得商品房预售许可证。另一种观点认为，房地产开发企业只有在取得预售许可证以后，才可签订认购协议。目前的房地产行政主管部门就基本坚持这一观点。其依据是建设部《城市商品房预售管理办法》第九条规定的“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”本人认同第一种观点。理由是，《城市商品房预售管理...