玫瑰西班牙2011年度阶段推广实务提报VIP免费

2011年度阶段推广实务提报玫瑰西班牙上海智旭&联旭地产机构2011.2.20春天来了，我们的玫瑰花开了吗？截至2011年2月18日，推出93套别墅，售44组，足44组，完成签约客户41组。日均签约1组。相对于前期，销售有了明显改观。然而，这些客户均建立于原有客户及前期媒体影响基础上。日均新增来人不到4组，再加上价格提升，新客户面临断层威胁。新客户为什么成为我们的新问题？2010年1000多组老客户还未得到很好转化！旧媒体体系已经不能满足新阶段的宣传需要！项目还没有让观望客户眼前一亮的新优内容！竞争对手在地理因素之外的领域试图超越！仍然有大量客户对项目信息缺乏足够的认识！价格推高将一部分意向客户挡在门槛之外！然而，2011年我们要完成：217套别墅及32套商铺销售量！6.65万方销售面积！2.8个亿销售总额！按照行业数据显示，别墅销售在至少10组意向客户可成交1套，217套别墅及32套商铺至少需要2400组新客户，其中不包括非意向上门客户，日均需要7组新客户。形势严峻！我们的价格已经达到：均价4210元/㎡，套均价110万，叠墅均价达到3905元/㎡，联排均价达到4290元/㎡，独栋均价达到7524元/㎡，远远高于泗洪当地市中心高端楼盘与竞争别墅项目。同时，既要价格卖的高！又要销量卖的好！如何做得到？还要卖出好口碑！我司提出以下方针：让客户觉得玫瑰西班牙，花再多钱也值得！让客户觉得玫瑰西班牙，是一种炫耀的资本！让客户觉得玫瑰西班牙，是对家人最好的回馈！……优化媒体通路有效传递阶段信息！优化系统营销着重客户心理影响！优化项目内容切实拔高项目形象！目标和理想是美好的，如何去实现？我们首先解决以下问题！！！夯实项目基础是核心。既然价格卖最贵，项目足够让客户满意吗？项目没有明显的硬伤和不足吗？项目比竞争项目优越吗？项目能让人一见钟情吗？我们提出以下充实项目内容的部分建议：优化物业！邀请比绿城的知名度和美誉度更高的物业公司合作！美化园林！邀请国内专业的别墅园林园艺设计公司对样板房进行包装！丰富会所功能！制定详细的会所服务内容和会所客户阶梯管理！……物业管理相对于别墅项目是提升附加值的首要因素，是区别尊贵与平凡最核心的内容，好的物业管理公司给客户提供的不是管理的严谨，而是服务的无微不至。在竞争对手引入国内二流物业管理公司进入泗洪的新环境下，客户对于物业的重视程度越来越高，如何让物业成为我们项目新的亮点，吸引更多的客户的关注？引入国内一流的物业管理公司，担当项目的物业顾问！！！经过比较与删选，我们推荐同列世界前三的第一太平戴维斯或戴德梁行。因为其费用和绿城差不多，但是品牌和服务要比绿城强大的多。戴德梁行英国区总部董事参加国内某高档楼盘的签约仪式第一太平洋戴维斯顾问：4万元/月常小姐63916690-820戴德梁行顾问：4万元/月涂小姐138532798838575800-53狮城怡安顾问：巡回顾问—2-3万/月，驻场顾问—3万/月以上董先生021-54071321高力国际巡回顾问：顾问薪资+往返车旅+顾问薪酬（3万/月左右）马小姐6141365913918063365陆家嘴顾问：2万/月，每月1-2次杨经理50810333-4202附：各大物业公司顾问费用及联系人园林艺术是别墅高端项目最重要的标志之一，是对客户产生直接心理影响的项目内容之一，好的园林艺术能让客户心情舒畅，流连忘返，不好的园林艺术却会让客户失望而归。引入国内专业的别墅园林设计公司，设计完成样板房及样板段的园林艺术！！！在竞争对手大张旗鼓宣传景观绿化的时候，如何让物业成为首先关注我们的景观和绿化，并且能印象深刻？系统媒体通路是关键。既然价格卖最贵，项目媒体形象与之对应吗？项目媒体系统是否完美？项目的媒体宣传比竞争项目优越吗？项目能让人过目不忘吗？我们本着销售的职责，提出以下部分建议：市区户外大牌重新布点；增加高速沿线广告布点；要深入目标客户比较集中的场所做有针对性的推介活动；布点商业网点影视广告；新浪地产采访；网站广告调整；韩国游小礼品采购……户外大牌原有布点：乾达公司楼顶人民路跨街工行楼顶原有户外大牌位置相对较偏或面积较小，不匹配别墅大气的形象内涵户外大牌新布点要求：不求数量，求形象！主路口最好的...