沭阳天和盛世项目投资分析报告一、分析依据资料查阅：沭阳区域房地产市场房地产市场调查资料《江苏省建筑工程预算定额》《江苏省建设工程造价信息》《民用建筑可行性研究与快速报价》《建设项目经济评价方法与参数》《房地产开发经济评价方法》《建筑工程施工监理手册》二、分析说明本报告中使用的项目占地面积、土地取得成本、借贷资金年利率、前期工程费、建安工程费的单方成本、政府规费计价标准、管理费用、销售费用估算比例、销售税费的计算比例来源于项目组收集的沭阳房地产市场的基础数据，其中数据如有偏差可由开发商确认并进行调整。项目的产品定位及分期体量测算是项目组根据市场调研所得，实际项目规划开发必定会有所变化。由于容积率未定，本文研究方法以不同的容积率的变化反映项目有可能的产品组合，根据所有市场判断分析采用科学计算方法建立分析模型，从而得出未来的预期收益情况，根据收益情况对比确定项目的产品类型配比及项目最终收益情况：项目用地面积为210.7亩，成交价为30万/亩，容积率未定，从1.0-3.5不等，根据建安成本的巨大差异考虑的产品类型可分为6层多层，9-11层的小高层、12-18层小高层，19-33层的高层四种产品。四种产品对比如下：产品类型6层多层9-11层小高层12-18层小高层19-33层高层建安成本（元/㎡）600110013001700售价均价（元/㎡）2200230023002500单一产品最大容积率1.82.53.64以上单一产品楼面地价（元/㎡）234169117100以下注：单一产品的最大容积是根据日照间距系数1：1.2计算，地块能够规划最多该类产品时的容积率，最大容积率数值根据专业规划设计人员经验所得，地块实际设计容积率应略低于该系数。初步分析要点：1）19-33层高层由于建安成本接近售价不予考虑；2）规划楼层越低，利润空间越大；3）考虑政府对产品的限制，建议规划6层多层与9-11层小高层产品4）以下分析以单一产品6层多层、11层小高层、多层与小高层组合建面比01分别为1：1（实现最大容积率2.5）与4：1（实现最大容积率2.0）5）从下表可以看出多层越多净利润越大净利润率越高收益率越高，经济效益越好，因此，建议项目尽可能少建小高层产品。具体测算为动态和静态结合进行分析。分析结论表如下：序号项目名称单位6层多层11层小高层多层与小高层建面比1：1多层与小高层建面比4：11总收入万元55624.8080768.4169530.8562507.592总成本费用万元37144.3466495.8151502.0243955.743税金万元3198.434644.183998.023594.194利润总额万元15282.039628.4114030.8114957.665所得税万元5043.073177.384630.174936.036税后利润万元10238.966451.049400.6410021.637全部投资净利润率百分比27.57%9.70%18.25%22.80%8财务净现值NPV万元1517.15-3405.09487.751529.569内部收益率IRR百分比14.46%-0.78%9.72%13.14%10动态投资回收期年3.143.623.0302三、测算模型考虑政府对纯多层产品的限制，建议在项目地块北面设置一排11层的小高层产品，一方面最大化降低小高层体量，另一方面考虑规划控制中日照间距系数关系，在最后一排安置小高层产品不影响多层规划，最后一排楼层及高度可随意设置，因此可以使多层产品规划面积最大化，可计算在地块最后一排安置小高层产品时项目各产品面积情况：测算模型：假设最后一排设置一栋单户面积130㎡、3个单元的11层小高层产品，那么计算小高层产品面积为：S小＝130×3×11×2＝8580㎡因设置小高层而损益的多层产品面积为：S损＝130×3×6×2＝3900㎡因此多层产品能实现的面积为：S多＝S土地×多层最大容积率1.8-S损＝210.7×666.667×1.8-3900＝248940㎡因此容积率＝S总建筑÷S土地＝1.83模型测算具体如下：（注：模型建立是基于项目理论分析，其中规划指标的设立考虑的是最大理论值，因实现规划时产生如建筑面积及容积率的变动，以实际规划设计指标为基准进行调整得出最终经济收益指标。）031、项目预期工程及销售进度序号项目名称2008年2009年2010年2011年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度1一期工程开工期施工期完工期1.1一期销售50%30%10%10%2二期工程开工期施工期完工期2.1二期销售50%30%10%10%3三期工程开工期施工期完...
