目录前言第一章市场研究部分一、市场调研的目的二、市场调研的范围三、市场调研的方法四、郑州市房地产现状五、2005年郑州房地产发展动态六、郑州市多层市场概况七、东区多层市场分析八、商贸路板块多层市场动态九、区域环境及配套设施分析十、项目目标客户分析第二章项目规划建议一、项目规划构思二、项目景观绿化建议三、项目的单体设计及户型面积控制建议四、项目的市场表现均价建议1五、项目的建筑造型及外立面建议第三章项目营销方式建议一、营销策划总目标二、推广总目标三、推广总思路四、推广总策略第四章投资估算与利润预测结束语商贸路项目市场调研分析报告前言2孙子曰：“知己知彼，百战不殆。”在房地产市场上，此法则也同样适用。其中“彼”是一个涵盖范围很广的代词，它包括房地产产业链中所有的参与者，如政府、开发商、消费者、竞争对手等。而且随着房地产市场竞争的加剧，调查、研究和分析区域市场、竞争个案、板块动向等要素越发显得重要。第一章市场研究部分一、市场调研的目的一个完整的房地产项目运作，不仅包括起码的建筑设计，还应该有理念设计为其赋予建筑生命。但不论建筑设计还是理念设计，依托的是市场，是需求。只有把握好市场方向，才能实现房地产项目开发的最终目的。首先，通过对郑州市房地产市场（尤其是东区多层市场）的供求关系、销售状况、消费倾向、营销情况等的调查、分析，掌握郑州东区多层市场动态，对其前景进行预测，寻找契机，力图把握商贸路项目的主题定位及营销着眼点。然后，在了解郑州房地产市场总体趋势的前提下，通过对东区和3商贸路板块的市场状况，环境类比，人文状况，竞争个案及其房型、面积、价格、物业特色等要素的调查分析，为本项目的具体实施提供参考依据，并对本项目的目标客户群进行锁定。第三，深入挖掘项目的潜在价值，以在后期运作及营销推广中确立项目的核心价值、形象定位（确定开发什么物业、如何营造物业内在与外在形象和硬件）和主题定位。第四，建立最适合项目的利润保障发展模式，以使项目的核心价值最大化地体现在利润上，并最终实现房地产开发的“利润最大化”。二、市场调研的范围本次调研从郑州市房地产市场现状、2004年郑州房地产发展动态预估出发，并结合郑州市多层市场状况，调研重点为东区多层市场及商贸路板块——金水路以南、郑汴路以北、西至东明路、东到107国道的区域范围。三、市场调研的方法本次市场调研“时间紧、任务重”，涉及面广，区域范围又分明。鉴于此，对商贸路项目的调研分析，我们从采取踏街、踩盘和公司资料库抽样分析相结合的方式展开。大区域概况——踏街购房意向客户——公司资料库抽样竞争个案——踩盘四、郑州市房地产现状郑州房地产业代表中原同全国房地产一样，经历了近二十年的发4展，在城市住宅建设和本地国民经济的发展中，做出了功不可没的贡献并形成了自己的特色。政府也对房地产业的开发、经营和消费市场的发展高度重视，并滋生了良好的社会环境，通过对宏观市场的把握与调控，便郑州市的房地产市场一直保持温中有火，稳中有升的理性发展态势，没有出现市场大起大落，开发商和消费者也因此受益。随着郑州市住房制度改革的不断深入，住房商品化使人们的住房观念发生了质的变化。在政府加快城市化进程系列政策的推动下，房地产发展迅猛，市场投放强劲，消费需求旺盛。郑州楼市呈现快速发展的良好态势，营销策略异彩纷呈，市场管理日益规范。有专家预言“中国房地产还能获得20年稳步发展的时间”，那么，对于起步较晚的郑州房地产来说，这一时间将会更长。目前郑州房地产市场总体为供销两旺。楼盘以多层为主，占到需求量的70％；其中三房最受市场认可。从消费层次上来说，还处于安居期，消费者只关心总价，对楼盘品质的提升有一定的限制作用。具体来说，主要呈现以下特点：1、规划特点单一由于郑州房地产属于起步阶段，传统的规划手法明显，规划特点比较单一，井座式规划比较多，而且建筑特征不明显，不能形成中原地区房地产特色。规划方面有很大的提升空间，随着先进的规划思想的涌入，将会有质的飞跃。2、景观营造粗糙由于景观抄袭严重，很多项目景观没有自己的特色...
