山东高密项目五月份营销推广方案深圳中塔地产顾问有限公司2011.04.20谨呈：潍坊金煦置业CONTENTSCONTENTS目录一、本案认筹现状简析：二、本案客户来访简析：三、本案客群分布简析：四、本案营销目标及项目推广：五、本案营销活动建议：认购蓄水期04.2005.301、项目目前的优惠措施是：选铺交定金10万，签合同时一次性付款给予97折优惠，5户以上团购给予98折优惠；2、本案的认筹优惠措施，对高密目前的商业市场来说，有一定的购买压力，认筹交定相对提高，虽在一定程度上可以锁定最为诚意的客源，但在一定程度上会使一部分投资及排号客源无形的流失；3、项目目前的全城公开认筹还未完全启动，这些措施的出炉相对是个市场试水期；4、本案的认筹时间为2011.04.15—05.30，认筹时间共计35天，解筹时间会根据项目的实际认筹情况灵活安排；一、本案认筹现状简析：截止目前项目销售中心共接待到访客户91组，诚意客户为60组；合计(套)认筹（套）认筹率5004月份来电、来访电话客户来访客户认筹备注4月（04.01-04.10）4月（04.11-04.17）91组4月（04.18-04.24）4月（04.25-04.30）4月合计二、本案客户来访简析：小结：由于本案的相关认筹程序刚启动，还未正式进入较为正规的流程，在为期一周的客户来访登记中，销售中心案场统计数据显示共到访各类意向客户91组；由于项目入市时机较短，上门客源根据以上数据显示相对较为理想；有约90%的客户是来源于项目周边，这些客户对项目地块周边环境十分熟悉，并对此地块有很好的追崇情愫；有约10%的潜在客户是通过朋友之间的介绍获取本案的信息的，并对本案有进一步了解的欲望，在后期的认筹过程中值得引导与关注；三、本案客群分布简析：客群来源本案周边2公里范围内的自然客户高密市区及邻近县市具有投资意识的客群热衷于商业经营的自营客群高密辖区各乡镇的经营客群具有较强的投资能力；资金雄厚，投资意识强；注重产品升值空间，追求利益回报；多为二次以及二次以上置业者；区域来源：周边乡镇或在市内谋生的乡镇人职业特点：乡镇工作人员、富裕村镇居民；置铺目的：入城投资；置业特征：大部分没有经营经历，购铺目的主要是能够为在城市进行置业和投资收益；注重运营成本，对价格较为敏感；出于资金周转的考虑，不愿支付过多资金用于购买铺位，选择租赁；现实性强、随大流，喜欢跟风；容易受到广告宣传和现场氛围的引导；根据以上客户分布分析可以得出以下结论：自营型客户：约占20%-30%比例；投资型客户：约占70%-80%比例；自营型客户组成：1、餐饮类：2、零售类：3、休闲娱乐类：4、烟酒、副食类：5、时尚服饰类：6、家居生活类：7、电器类：8、五金装饰类：客户投资抗性分析及应对策略：1．客户投资抗性分析：•业态无法如预期规划，很难经营成功；•租金递增速度可能太慢，无法达到预期水平；•商圈人流稀少，目前商业环境较为冷清；•目前租金水平较低，售价租金比明显偏高；2．应对策略：•引进品牌商业经营管理公司，进行统一管统一经营、统一推广；•提前确定重大经营管理措施，增强商家及投资者信心；•在正式认筹或解筹之前，确定主力商家，以增强投资客户信心；•对项目投资前景进行充分剖析，预测项目5年后、10年后的租金水平；•寻找国内可参考商业样板项目，分析其租金增长速度，让投资者看到可预期的将来；•进行返租销售及设立创业基金，降低投资门槛；•与政府联动，增设分商业休闲设施，引导人流；使该地段成为聚集人气的商业旺区；1、使项目的蓄水达到预期要求，为项目后期的解筹做足铺垫；2、案场接待做到规范化，登记客源，项目解读，收取认筹金；3、针对全城的营销推广展开，多种媒体组合运用；4、项目盛装入市信息的快速传播；5、企业品牌及产品品牌线的逐步建立；工作目标：项目认筹信息的全城传播，客群的广泛认知；抓住项目核心卖点，借助汽车站大做文章；四、本案营销目标及项目推广：售楼部形象及氛围树立；完成时间：2011年5月中旬案场整体形象树立售楼部展板全部到位道旗全部到位围墙广告全部到位营销中心导示牌全部到位项目全城公开电视三维宣传片的制作与播放；目的：...
