祥生·南天门营销策划方案****地产顾问2014年11月目录CONTENTS第一部分：城市市场分析第二部分：项目本体分析第三部分：项目定位第四部分：2015年整体营销战略建议联创地产顾问泰兴泰兴市东接如皋，西濒长江，与常州市、镇江市隔江相望；南接靖江；北临泰州姜堰区；东北与海安接壤；西北与泰州高港区毗连。江阴长江大桥将泰兴和上海、苏南等地连在一起，位于南京经济圈和上海经济圈的链接处，泰兴和无锡同属1小时经济圈，和上海、浙江同属2小时经济圈。泰兴1小时2小时1.5小时城市分析城市分析————两大经济圈中部，具备较强的城市发展潜力两大经济圈中部，具备较强的城市发展潜力泰兴人口排名泰州四县第二位，人口保持在120万左右。目前泰兴GDP总量在江苏县级市当中还是处在中等水平，与长江以北地区比较处在前列位置；城市人口（万人）兴化157.79泰兴119.95姜堰79.57靖江66.79城市分析城市分析——人口基数高，经济排在江苏县市中游水平人口基数高，经济排在江苏县市中游水平泰兴人口走势泰兴人口走势城市规划城市规划————城市向东发展，项目所处城南区域发展空间有限城市向东发展，项目所处城南区域发展空间有限城区规划：优先发展中心城市，加快建设东部新区，完善提高主城区，重点改造北部地区。北部规划：将城区的西部、西北部、东北部建设成为集中的工业、制造业的基地，在北二环路和江平路交叉路口、北二环路和济川路交叉路口两块地段建设成为两个大面积的生产批发市场；东部新区：泰兴市政府提出城市“重点向东”的规划目标。随着泰兴市人民政府正式搬迁于泰兴市东部新城区，未来东部新区将成为泰兴商业新兴中心。城市向东发展，项目处于城东新区相对边缘位置，城市向东发展，项目处于城东新区相对边缘位置，发展潜力相对有限发展潜力相对有限城市布局城市布局————城南板块区域发展落后，主要以学区支撑项目价值城南板块区域发展落后，主要以学区支撑项目价值济川中学襟江小学城北城北城中城中城西城西城南城南城东城东板块距离城区近，配套已经逐步发展完善。城市重点发展方向，为城市新城区，目前已发展成熟。区域发展刚刚起步，配套匮乏，主要依托学区支撑板块的价值。城市主城区，以旧城改造为主非城市发展方向，配套匮乏，发展缓慢。城市房地产情况城市房地产情况——整体供大于求，价格增加明显放缓，趋于平稳整体供大于求，价格增加明显放缓，趋于平稳截止2013年底，市场商品住宅库存量约为110万方，需要13个月时间去化，整体供应大于求。整体市场整体呈现稳步上扬的趋势，但进两年来随市场供应的增加，价值走势明显放缓。板块项目体量城北碧云商业广场15万㎡万泰都市江南10.6万㎡佳源威尼斯80万㎡阳光五季10万㎡中兴和苑3.73万㎡城中凤凰传媒地块36万㎡佳源新天地40万㎡祥生·熙园21万㎡城南铂金公馆2万㎡水木清华28万㎡隆盛花园12.8万㎡皇家水岸100万㎡城东和福香景苑10万㎡新世界广场125万㎡塞纳公馆20万㎡中南世纪城105万㎡罗兰领墅11万㎡上东一品8万㎡城西祥生·君城23万㎡名仕华府2.19万㎡阳光一品16.3万㎡碧云商业广场碧云商业广场佳景园佳景园祥生·君城祥生·君城名仕华府名仕华府祥生·熙园祥生·熙园佳源威尼斯佳源威尼斯中兴和苑中兴和苑万泰都市江南万泰都市江南阳光五季阳光五季已拍地段总建36万㎡已拍地段总建36万㎡佳源新天地佳源新天地阳光一品阳光一品隆盛花园隆盛花园水木清华水木清华新世界广场新世界广场和福香景苑和福香景苑塞纳公馆塞纳公馆上东一品上东一品罗兰领墅罗兰领墅中南世纪城中南世纪城铂金公馆铂金公馆皇家水岸皇家水岸城市房地产情况城市房地产情况————供应巨大，大盘云集，对本项目形成直接竞争供应巨大，大盘云集，对本项目形成直接竞争整体市场在售楼盘约22个，其中有四个体量超过80万方的项目。其中有两家靠本项目较近，且均为品牌开发商。后期对本项目形成巨大的竞争压力。城北5100-7000元/㎡城西5200-5800元/㎡城中8000-8800元/㎡城南5200-6800元/㎡城东5700-6400元/㎡房地产价格表现房地产价格表现————城东和城南价格在城东和城南价格在5200-68005200-6800元元//㎡之间㎡之间板块...
