试述影响商业物业价值的主要因素——以深圳市商业物业为例摘要：在房地产市场调控的背景下，商业物业很可能作为人们投资渠道之一，引起广泛关注。本文试从商业物业的一般因素、区域因素和个别因素等三个层次来论述其对商业物业价值的影响。关键词：商业物业；价值；主要因素商业物业价值是由众多影响其价格的因素相互作用的结果，或者是这些因素交叉影响的。本文主要从商业物业的一般因素、区域因素和个别因素三个层次来论述其对商业物业价值的影响。一、一般因素一般因素是指对广大范围的商业物业价格水平都有影响的因素，如社会经济发展、政策因素等。（一）社会经济发展2008年末，在宏观调控四大政策“保增长、扩内需、调结构、促民生”推动下，中国经济走过了一条不平坦的复苏之路。“保增长”取得明显成效，2009年经济增长率高于8%；“扩内需”对全年经济企稳回升起了关键作用，以“内”补“外”内需拉动经济增长功不可没；“调结构”启动了10个区域发展规划、11个产业振兴调整规划和7大战略性新兴产业，中国经济“升级换代”全面展开；“促民生”，2009年集中近7,300亿元中央财力安排教育、医疗、社保、就业、保障性住房、文化方面与人民群众生活直接相关的民生支出。随着我市社会经济的持续发展，尤其是近年来地铁等城市基础设施的不断完善，提升了商业物业的价值。（二）政策因素2010年“两会”之后，未见中央进一步出台实质性调控政策，市场观望情绪减弱，全国各地楼市呈爆发性回暖。中央媒体此时密集发声，政策风险加大。2010年4月15日出台“4·15新政策”调控，市场进入观望期，交易锐减。楼市调控政策显然是针对关系民生的住宅物业，在这样的背景下，一直“低调”的商业物业却呈现出重大利好因素，尤其是三大条件的有力支撑使之有望成为新政环境中的优势板块，为商业物业的价值提升营造了良好的政策氛围。第一，新政之后，商业型物业或成资金“避风港”。对于不少有实力投资者来说，住宅的投机行为被规范了，投资行为也爱到了一定限制，他们还是会找新的机会进行投资。而这个时候的物业投资，他们会更加谨慎，对风险和回报都会有一个合理的回归，过去那种短线炒作的方式也会逐渐地减少。在新政之后，从商业型物业的增值率与区域的不可再生来看，回报率是不可估量的，它所具有的“安全性”和长中线回报会让它成为资金的一个重要“避风港”。第二，住宅第二套、三套房贷首付和利率标准大幅提高，商业优势凸显。4月15日调控政策强调更为严格的差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，甚至有的银行暂停第三套及以上住房的贷款。而对于商业型物业而言，其不在二套、三套房贷的界定之内，在新政环境下特别适合帮助投资者分散投资风险、丰富投资组合；再者，普通住房第二套房的首付比例和贷款利率和商业地产拉平，那么商业地产在价格和出租回报率上的优势将被突出。住宅的消费群体基本上是个体，单纯的消费性，而商业型物业的消费群体可以是个体、也可以是企业，租售对象相对较为灵活，市场接受面相对更广。第三，目前商业物业的转让过户不受税收政策影响。提高了二套住宅的房贷首付比例，等于缩短了掌握在投资者手里的金融杠杆；而住宅在二手转让过户中存在的营业税抵扣比例有一定的时间限制（住宅有5年限制，商业无年限限制），让部分投资者在短线操作中面临不同程度的风险，尤其是住宅这种主要以物业增值为最主要收益途径的物业产品，短线投机受到抑制的情况下，就很可能意味着资金回收的成本增加。当然，政策等一般因素对商业物业也存在一定的负面影响，比如政府对商业物业转让和保有环节加大税收征收力度，对服务业等第三产业的政策支持程度降低，都将导致对商业物业的需求减少，因而导致商业物业的价值减损。二、区域因素区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格水平有所影响的因素，对商业物业而言，主要的影响因素有位置优劣度、交通条件、繁华程度、城市规划调整等。（一）位置优劣度决定房地产价格的一个非常...
