爱群荟景湾踩盘报告2011.4.14目录项目简介项目参数规划设计地盘包装配套设施推广策略销售分析物业管理客户分析所处地段开发商品牌交通状况项目简介项目简介——爱群荟景湾爱群荟景湾是广州市景兴房地产开发有限公司在广州打造的又一豪宅项目，该项目位于越秀沿江西路143号，紧邻文化地标建筑爱群大厦，处于广州传统城轴和秀美珠江交汇的风水宝地，文化名石--海珠石恰恰位于项目楼下。项目为双塔楼结构，拥有南向一线江景，三梯两户的格局，半岛式物管。开发商品牌开发商品牌——爱群荟景湾广州景兴房地产开发有限公司是景兴集团旗下一家房产开发企业。景兴集团自1986年成立以来，即奉“精工达其致，细作尽其本”为建设要义，有志于在噪杂喧嚣的都市中，构建城市和谐之美。广州市景兴房地产开发有限公司成立于1995年，所推项目只有为数不多的几个，包括二沙岛“岭南会公寓”，五羊新城的“凯旋会花园”以及本项目“爱群荟景湾”，虽然所推货量都不多，但其对品质的要求却极其高，几个项目都是豪宅/别墅，景兴地产似乎已将其豪宅打造理念顺利地植入人心。此外，开发商会经营餐饮业务，并进驻在"“小蛮腰”。项目参数项目参数——爱群荟景湾项目名称爱群荟景湾位置越秀区沿江西路143号物业/建筑类型住宅规模双塔48层住宅建筑风格中西合璧容积率15占地面积5563m2绿化率15%建筑面积90910m2总户数住宅75，商业6，办公75主力户型300-1000m2的平层4房和5房以上超大户型车位数约400个开盘时间2011-01-20售价均价6万/m2所处地段所处地段——爱群荟景湾项目位于沿江西路143号，老城区物业，周边是全国最大的海味干果及玩具精品的集散地，除此之外，一德路还集中了包括小百货、文化用品等在内的26个专业市场，拥有商户3000多个，方圆一至两公里内分布着3000多个“民居仓库”，商业氛围极其深厚。项目建于海珠石旁，更拥有一线江景，景观资源颇为优越。项目前面为沿江西路，后面是长堤大马路和一德路，都拥有较大的车人流，噪音污染严重。交通状况交通状况——爱群荟景湾地铁：2号线海珠广场站、1号线黄沙站、6号线（经一德路2012年年底开通）公交路线：路线一：1班车1路57路58路64路128路131A186路208路219路236路281路夜1路夜31路旅游2线（靖海路口）路线二：4路61路64路128路131B186路208路219路236路238路281路夜1路夜16路夜31路旅游2线（长堤站）项目所在地公共交通配套非常成熟，公交线路四通八达，更有多个地铁站口，公共交通出行极为方便。交通状况交通状况——爱群荟景湾由于项目背面即为一德路批发市场，特别是广州最大的海鲜干货、玩具、年货等大型专业批发市场的存在，使得周边的堵车现象却越来越严重。曾有交警们开玩笑，在这路上“机动车是路上移动得最慢的物体之一”。来往的货车和三轮车也不时出现乱停乱放的现象，而且屡禁不止；同时，大型批发集散地带来的庞杂人流，使得交通情况更见杂乱。一德路批发一条街的生意越来越好，带来大量人流车流的同时，也带来了日益吵闹的喧嚣。——爱群荟景湾规划设计规划设计占地面积：5563m2建筑面积：90910m2项目规模：1栋双子塔48层设计，高200米，其中A塔用途是住宅，B塔用途是办公。楼层状况：首层13米架空层、2-4F为裙楼商业配套、5-6F为配套俱乐部、7F、21F、35F为空中园林，顶层复式。地下4层为车库，约400个车位。项目为三梯两户，包括364m2的五房和334m2的六房，顶层复式为1008m2的十一房，户户望江，坐北向南。客户分析客户分析——爱群荟景湾该项目定位豪宅，货量小、面积大，一套住宅价格在2000万以上，这决定了他们的客户定位——100位影响GDP的人。很显然，项目的这100位目标客户绝对是处于金字塔顶端的人士或是集团客户，无论收入、品位、眼光都是上上之选。地盘包装地盘包装——爱群荟景湾销售中心导示牌地盘包装地盘包装——爱群荟景湾楼体是案名和电话发光字，除此之外无其他包装。楼体地盘包装地盘包装——爱群荟景湾在其中一侧围墙（新堤二横路）布置了喷绘广告，围墙样式跟裙楼相符（欧式），但喷绘广告除“海珠石上”和“江滩物业”外，没有表现其他诉求。项目正面用欧式铁栅栏围合，侧面开门，...
