房地产法律风险防范手册VIP专享VIP免费

第1页共14页房地产法律风险防范手册（2012年版）冼汉瑞徐美宁薛志辉编目录前言第一章、购房法律风险防范一、一手房购房法律风险防范二、二手房购房法律风险防范第二章、房地产开发前、中、后期各环节法律风险防范一、房地产公司收购法律风险防范二、合作开发房地产项目法律风险防范三、工程建设法律风险防范四、房屋销售法律风险防范五、房地产开发报建销售各类证照办理的法律风险防范六、物业管理纠纷法律风险防范前言自房改政策实施已来，房地产业在中国获得了空前的发展机遇，房价亦随着国家宏观政策的变化迭荡起伏。受2008年国际金融危机影响，中国经济下滑、房价急跌，中国政府于是在2008年底出台了一系列扶持经济发展的宽松货币政策。宽松货币政策的直接导致2009年房价急剧上升。随着2009年底以来国家对房地产市场调控的不断深入及2011年欧债危机的影响，坚挺的房价终于在2011年9月有了降价的迹象，这种降价的预期也在不断的强烈和深入人心。房价上涨时，购房者处于相对弱势，与开发商、一手业主谈判的空间小，而且大家都获得了房价上涨的利益，故而相安无事；房价下跌时，购房者处于相对强势，与开发商、一手业主谈判的空间变大，而且购房者极易受房价下跌的影响或挞定、或违约、或设法找到对方违约事由。因此，在房价处于下降通道的阶段，房屋买卖双方的谈判空间加大，单方制订对自己有利条款要求对方遵守已不太可能，这就需要平衡买卖双方的利益。在让步与平衡的博弈过程中，买卖双方都需认真考虑合同条款与潜在法律风险，以免日后发生法律纠纷。这就需要专业律师为买卖双方提供法律服务。同时，由于现时房价下行拐点的预期强烈，房地产开发活动日益萎缩，房地产项目并购将会日益增多。项目并购涉及的投资巨大、法律问题和风险较多，一旦出现法律风险则损失无法估量。为此，我所房地产部资深律师团队专门编制了房地产开发建设前、中、后期各环节的法律风险防范。第一章、购房法律风险防范一、一手房购房法律风险防范（一）、买卖双方不具备主体资格的法律风险防范措施：1、弄清卖方主体仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称完全一致。购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体（《商品房预售许可证》上标明的公司），在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。此外，还需要验证合同中的建设项目依据和第2页共14页商品房销售依据是否与原件相同2、弄清自己是否符合购房、贷款条件各地相继出台了房地产限购、限贷政策，在购房前应仔细向销售人员、或律师当地的政策以及自己是否符合购房、贷款条件，否则，一旦交付定金则晚矣。（二）、违约责任不对等的法律风险防范措施：在《商品房买卖合同》中，列明了卖方逾期交房、逾期办证和买方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的，需要由双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及违约金对等。（三）、房屋面积差异处理约定不明的法律风险防范措施：在《商品房买卖合同》中，关于房屋面积差异处理方式是可选项，购房者应尽量选择有利自己的条款。此外，购房者还须重视的就是房价是按套内建筑面积还是建筑面积计算，如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款，因为核对公用建筑分摊面积非常困难，个别开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，损害购房者的权益。因此，在合同中应尽量明确按套内面积计价。需注意的是，电梯房的实用率（套内面积/建筑面积）一般在70%-85%左右，在可能的情况下，尽量向开发商了解清楚面积构成情况。（四）、交楼条件、装修标准约定不明的法律风险防范措施：交楼条件与装修标准不同。交楼条件不符合合同约定（如验收合格），购房者可以拒绝收楼并追究发展商的违约责任；装修标准不符合合同约定，发展商必须尽快更换或维修，但购房者一般不可以拒绝收楼，也不可以此为由拒交物业管理费。交楼标准：合同中对此是选择项，如验收合格、综合验收合格之类，但这并...