注：本人在跟朋友们探讨国家税务总局公告2013年第15号关于土地一级开发不征税新政时，深感该政策犹如天上掉下的一个大馅饼，房地产业是税重深负的行业，辛辛苦苦开发出来的房产毛利要承受50%以上的税负，还得饱受“高房价”罪魁祸首的骂名，而土地一级开发不征税新政给开发商指明了一个光明的方向，本人给予了正面的积极解读，与各位税友们共享。土地一级开发经营不征税新政深度解析土地一级开发与二级开发经营活动是一种经济术语，并不是税收语言。前者由政府垄断经营，不属于营业税列举的征税范围，后者是营业税的重要税源。一、基本概念土地一级开发是指对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地二级开发是指将取得使用权的土地开发建设成城市规划确定的建筑物的过程。“一二级联动拿地”模式是指房地产开发商通过参与目标土地一级开发建设过程后，再通过“招拍挂”手续取得土地二级开发建设权，从而实现土地一、二级开发过程合二为一，实现利润最大化。2012年1月5日，华夏幸福基业投资开发股份有限公司（沪交所代码：600340）发布公告称：与苏家屯区政府签订了35平方公里土地一级开发权，苏家屯政府承诺给予不少于500亩土地二级开发权进行先期开发建设。这就是一个典型的“一二级联动拿地”案例，华夏公司通过土地一级开发取得了三十年的“九通一平”开发建设权和招商引资权，且获得500亩土地的先期开发权，这是肥得冒油的一个成功案例！又如，2011年12月16日，荣盛房地产发展股份有限公司发布公告称：与本溪开发区合资成立子公司，取得“本溪健康城”项目6500亩土地一级开发权，土地出让收益部分由双方按投资比例分享。房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。企业通过土地一级开发活动取得了先入为主的优势，极大地降低了土地“招拍挂”市场的不确定性，这就是众多资金雄厚的房地产公司趋之若鹜的原因。但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。二、土地一级开发业务的营业税政策《宪法》第十条规定：城市的土地属国家所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。上述规定明确了国家（各级政府）是城市土地的所有权人，土地所有权不得买卖。投资人即使参与土地的投资开发，也没有土地的所有权，更不得买卖土地。所以，如何保护投资人的合法权益与合理收益是土地一级开发的最大问题，土地一级开发模式也是围绕着利益分配方式而设计的。我国房地产市场经历了三十来年的发展，从协议出让土地阶段发展到土地“招拍挂”现状，而土地一级开发市场一直是由政府垄断经营。在城市化进展越来越快和深入的社会经济环境中，由政府垄断的土地一级开发市场越发显现政府的力不从心和廉政风险，土地一级开发活动推向市场已成为了各地政府的不二选择，各地摸索出了多种土地一级开发模式。（一）土地一级开发的一般模式1、固定收益模式即按投资人所投入的土地开发成本总额给予固定回报比率，类似于BT模式，一般为8%左右。它的优点是计算简单，缺点是不容易确认投资总额和政府承担了土地开发主要风险。2、收益分成模式即投资人与政府事先商定土地收益分配比例，类似于合作经营模式。它的优点是保证了政府的部分收益，缺点在于难以突破土地出让金收入属财政的政策禁锢。3、保底和分成相结合模式即上述两种模式的组合。4、自负盈亏模式即将土地一级开发权推向市场，投资人投标取得开发权，自主开发，自负盈亏。亦即“国家税务总局公告2013年第15号”文件中所描述的免税开发模式。（二）土地一...
