房地产开发项目经济测算培训做一个合格咨询者——咨询本质：简单的东西复杂化（显示自己的专业）当一个合格的老师——老师本质：复杂东西简单化感谢公司提供的机会培训说明培训目的：掌握经济评价及其在决策中的作用思考问题：——项目利润是怎样计算出来的？——房地产经营需要哪些要素投入？——什么样的房地产项目才是好项目？产出》投入；回报》付出5目录CONTENT五、相关分析五、相关分析三、项目收入三、项目收入四、项目利润四、项目利润六、典型案例六、典型案例二、项目投资二、项目投资一、基本知识6一、基本知识估算必要性估算思路估算假设房地产类型（一）估算意义•在项目的前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算。如果投资估算误差太大，必将导致决策的失误。估算必要性•是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；•是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；•是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据估算作用•机会研究阶段：±30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项目是否可行。•初步可行性研究阶段：±20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行。•可行性研究阶段：±10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行估算精度要求收益投入成本实现收入投资计划税收静态利润动态利润融资计划？（一）估算思路9（三）估算假设指标和物业配比的模拟成本和投入节奏估算租、售计划模拟现金流分析相关分析模拟开发进程财务评价项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例（四）房地产类型•别墅板楼塔楼独栋联排双拼叠拼高层、小高层、多层传统蝶塔、小户型公寓、普通住宅、经济适用房皆宜以板楼或塔楼形式出现。房地产类型：商业、办公、住宅、工业11目录CONTENT五、相关分析五、相关分析三、项目收入三、项目收入四、项目利润四、项目利润六、典型案例六、典型案例二、项目成本一、基本知识一、基本知识12二、项目成本土地取得成本前期工程费房屋开发费管理费用财务费用销售费用开发期间税费其他费用不可预见费对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：土地费用前期工程费房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）开发期间税费其他费用不可预见费等（一）土地取得的费用土地费用估算开发项目土地费用:指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种出让土地的土地出让地价款划拨或征收土地的土地征收拆迁费、转让土地的土地转让费股东投资入股土地的投资折价租用土地的土地租用费提示：取得的只能是使用权我国的土地所有权只有两种：国家和集体错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。⑴土地征收拆迁费：土地征收拆迁费分为：农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。⑵土地出让地价款：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成；以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定...
