房地产估价技术报告VIP免费

房地产估价技术报告一、个别因素分析：估价对象位于自井区五星街石滩坝居委会同兴路3组团T3号房同兴苑底层，房屋结构为钢混结构，用途为营业用房，房屋建筑面积324.12平方米，房屋所占用土地为出让方式取得，土地使用权面积51.859平方米。估价对象房屋位于同兴路3组团T3号房同兴苑的底层，长23.18米，宽约15.54米，该宗地座落在自井区五星街石滩坝居委会同兴路，属自贡市城区II级用地。该宗土地形状较规则，四至为东临力拓开发公司土地，南临道路，西临同心路，北临力拓开发公司土地，浅丘地形、宗地内场地较为平坦，地质构造较为稳定，无震灾历史。基础设施为通供水、排水、供电、通讯、通路、通气、场地平整，为“六通一平”大气符合国家II类标准，水体符合III类标准。(二)估价对象权属状况估价对象为自贡市金华房地产开发有限公司所有。自贡市金华房地产开发有限公司于2002年4月26日取得《房屋所有权证》，证号为自房权证市交字第00035671号，并于2002年4月26日取得《国有土地使用证》，证号为自国用(2002)第021481号，使用权类型为出让土地，用途为商住用地，使用权面积51.859m2，终止日期2048年11月29日。二、区域因素分析：估价对象所在五星街同兴路区域为自贡市城市规划的自流井－大安主中心的城市核心地带，为市域政治、商贸、科技、文化、教育、旅游中心职能，是自贡集聚规模最大，城市功能最为齐全的综合区，在城市经济中占重要的经济地理位置和区域优势，规划居住人口34万人。土地级别为II级。三、市场背景分析：自贡市位于四川南部，处于川南五市（自贡、乐山、宜宾、泸州、内江）中心位置。全市幅员面积4373平方公里，辖四区两县，总人口320余万。自贡市素以"千年盐都"饮誉古今，又因"恐龙奇观"名扬四海，亦由"南国灯城"蜚声中外，是国家历史文化名城、对外开放城市、省级风景名胜区、全国卫生城市、四川省文明城市。全市地貌山、丘、坝兼备，以中浅丘为主，地质构造属四川台坳自贡凹陷，地势自西北向东南倾斜，水系由旭水河，威远河两主要支流在市区北面双河口汇合，形成釜溪河横穿市区自西北向东流入沱江；气候属亚热带湿润季风气候区，冬无严寒，夏无酷暑，雨水充沛。自贡市的发展以背靠重庆为增长极的长江上游经济带和成都城市经济区,依托川南,坚持“科教兴市”的方针，抓住经济全球化和西部大开发的历史机遇，以坚持可持续发展为根本，以加快基础设施建设为先导，以经济结构调整为重点，进一步扩大对内对外开发，立足于发展特色经济，优化农业和农村经济结构，实施“大化纤、大化工、大旅游、大学园、大城市”等“五大工程”；加快加工制造能力优越向产品优越，科研优越向产业优越和旅游资源优越向经济优越的“三个转换”；推动城市经济发展的工业化、信息化、市场化和城市化的“四化进程”，促进自贡经济追赶型发展和社会全面进步。自贡市城市交通对内对外交通条件近年来得到较大改善，全市交通四通八达，主干道、次干道、支路布局合理，内宜铁路横贯市境，并有11条专线与各大工矿企业相连，随着内宜高速公路内自段的开通与成渝高速公路联通，川云公路的改善、北环路、南环路等道路的建成，以及不断加快对内对外交通道路的建设，地区交通更为便利；市内交通以市公交车、中巴有出租车的公交线路遍及各区域，公共交通较为便捷。自贡市近几年房地产开发逐步升温，同兴路地段为自贡市老城区中较为繁华的地段，但同兴路在近二、三年才开始开发建设，有同兴苑、百年家苑、清华苑、华苑小区等开发项目，该地段人流量较大，有釜溪职中、教育学院、一中等学校，同兴路也逐步形成自贡的饮食一条街，目前，同兴路已逐步升温，住宅、营业用房价格上扬较快。四、估价方法选用：根据估价目的和估价对象实际状况及本地区房地产交易市场情况，由于在同一供求圈内可收集到类似房地产的交易实例，故采用市场比较法从替代的途径进行估价。市场比较法是指在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估...