中海地产——成本管理中海地产成本管理•伴随着改革开放的春风和我国住房制度、土地使用制度的改革，房地产业逐渐复苏并快速发展起来。迅速成为国民经济的支柱产业，但在其发展过程中存在的问题也日益凸显，加之近年来，国家相继出台了一系列较为严厉的宏观调控政策，使得房地产开发企业获得土地的成本越来越高，市场投资热度减退，项目预期投资利润率下降。许多企业开始注重成本管理控制，清晰的意识到成本管理水平就是企业盈利的保证，就是企业的核心竞争力。那么房地产企业如何在激烈的市场竞争中生存和发展下去，不言而喻成本管理的好坏就是一个关键性因素。•项目成本管理是企业健康持续发展的动力，是品质文化建设的重要组成部分。企业在品质的支撑，文化的引导下才能提高员工的成本意识和能力；系统地控制和降低成本。在不违背降低成本原则的情况下降到尽可能低的水平，并加以保持，旨在实现利润的最大化和低成本运营战略。一四三二中海地产成本管理内容中海地产成本管理具体思路成本控制的具体办法及经验中海地产成本管理体系剖析土地成本前期费用成本营销财务成本管理成本工程成本项目开发成本项目开发成本构成项目开发成本分析•从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。因此，工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。中海地产房地产开发项目成本科目：一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体建安）四、其他直接费五、利息六、公司管理费七、销售费用中海地产项目开发成本控制的总体思路建立成本控制目标公司成立成本控制小组在保证设计质量的前提下推行成本限额设计严格规范工程分判程度完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的成本评审制度开源节流，严格控制管理费用开支成本经营目标/盈利指标项目策划销售定位项目设计/部品定位合作资源资金来源政策与市场环境影响中海地产成本的主要因素自身管理能力项目开发节奏/现场施工成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益----提升价值以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。价值工程中海地产成本管理的目的土地成本管理土地成本（约占项目总成本的30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确。采取一定的投标报价策略、严格控制交地及付款风险。中海地产成本控制的具体办法及经验中海地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略：旧城改造地块：积极与政府协商，争取尽可能的优惠政策；争取在税收方面获得一定程度的返还；在地块规划设计允许条件下尽可能争取高容积率，间接降低土地成本。其它发展商转让（挂牌交易）的地块：在地理位置、区位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行仔细认真的调查，减少操作过程中的风险（如是否有债务纠纷）；同时积极与转让方进行协商，延长付款期限，降低资金成本。中海地产成本控制的具体办法及经验公开招投标或拍卖地块：加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，做到正确客观投标。采取一定的投票策略，做好政府有权部门的公关工作中标后在签约及履约的过程中争取对我司土地开发、交地以及付款有利的条件，降低土地成本。中海地产成本控制的具体办法及经验•土地成本控制小结：根据多年来积累的房地产开发经验，中海地产逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同域、不同来源的土地资料进行分门别类，并建立竞争对手调研制度保证了投标过程，最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险。中海地产土地成本管理的主要责任部门为投资发展部。中海地产成本控制的具体办法...
