凯旋门广场项目营销策划书荣信房地产营销有限公司2004.11.11 本 案 要 旨一、 从市场实际出发完成凯旋门广场的全方位定位；二、 从目标消费者行为特征出发制定销售策略；三、从资源整合的视角打造凯旋门广场的独特诉求主张（即USP）；四、 紧紧围绕目标市场展开宣传、销售；五、 通过专业销售队伍的全过程把握实现销售目标；六、 凭借实效的整体营销策略实现广开客源、控制支出的理念。目录统一说辞第一部分：定位篇一、 市场概况二、 SWOT 综合分析三、 定位第二部分：策略篇一、市场细分二、产品包装三、价格策略四、销售策略五、广告策略第三部分：执行篇一、产品资讯整合二、产品策划与营销策划阶段安排三、宣传推广工具四、过程控制五、销售方法六、销售促进第四部分：管理篇一、项目运作二、销售过程管理三、费用预算统一说辞 :凯旋门广场是由荣昌房地产开发公司开发，位于胜利路与明光路交叉口，占地面积15700 平米，总建面56825.6 平米，其中：商业建面17366 平米，办公建面4550 平米，住宅建面 34909.6 平米。建筑密度46.7%，容积率 3.61 ，地下停车位350 个，地上停车位 20 个。在我们对凯旋门广场的初步分析，周边竞争楼盘的缜密调查，目标客户行为特征的准确把握基础上， 并努力从最大限度缩短销售周期和尽量实现项目市场价值最大化的原则出发，制定出 “开源节支、定向销售、整合传播、前期致胜”的整体营销策略，期望籍此迅速完成凯旋门广场的销售工作。第一部分：定位篇一、 市场概况（一）区域市场特征从目前合肥的房地产市场发展状况来看，大东门胜利路沿线房地产市场总体供应量大而需求相对不足。附近四大汽车站面临搬迁，许多房产项目需要上马，从南到北，如圣大房产的工人文化宫、中房* 名都、领秀城市、万家* 银座广场、元一时代花园/ 广场/ 酒店、瑞景家园、长春都市豪庭、万豪花园⋯⋯均是定位比较高档的项目，其区域特征已经突现， 目标消费人群体已经非常广泛，使本项目有足够的空间来发挥自身的优势。从市场角度分析，大东门——新站的项目销售主要依赖以下支撑：（1）新站开发区的整体带动作用；（2）整体的区域优势业已形成；（3）数家根植于新站的实力派开发商长期不懈的建设推动；（4）沿胜利路附近的市政配套已近完善；（5）新站开发商的大力引导致使市民对大东门--新站附近房地产项目需求升温。（6）沿线商业圈的商业氛围开始升温。（7）四大汽车站、老火车站一带的商业氛围有一...
