物业项目的接管一、接管前的准备工作 房地产开发企业与物业管理公司应在物业项目立项时就建立合作关系。但在一些地区，物业管理机构尚未健全，常常由房地产开发企业自设机构来管理物业。一般来讲，由专业化的物业管理公司参与物业的开发全过程，将更利于物业管理行业的良性发展。目前，物业管理公司的选聘大多采取议标的方法，少数采用公开招标，无论通过哪一种方式，物业管理公司都要从开发企业或管委会手中接管物业。 从理论上讲，早期介入的物业管理企业并一定就是前期物业的当然管理者，特别是房地产开发企业决定招标选聘时。反之，早期介入的物业管理企业是否愿意承接该物业的管理也需经过科学的测算和对该物业经营实效的评估和权衡后方可作出明智的抉择。具体步骤如下：1.房地产开发企业与物业管理企业接洽前期物业管理委托事项。主要是管理服务内容、标准、期限；保修责任的委托与实施；诸如遗留扫尾工程、空置房经租或看管等代为办理事项；管理服务费构成及筹集；管理用房、经营用房的提供使用及收益分配；物业及相关资料的验收接管。2.在洽谈的过程中，物业管理企业对人力、物力等自身条件和接盘运作、盈亏风险作出测算，据此制定接管方案作为依据与房地产开发企业进一步协商或竞标。如达成一致或中标即可签订前期物业管理委托合同。3.一旦签约，物业管理企业就要实施验收接管。依照的有关规定主要有 1991 年 2 月4 日国家建设部制订的《中华人民共和国行业标准——房屋接管验收标准》和(1993)814号文《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》。同时还应做好档案资料的移交工作，必不可少的档案资料有：规划图，竣工图，地下管网竣工图，各类房层清单，单体建筑结构，设备竣工图及合格证或保修书，公用设施，设备及公共场地清单，有关业主或承租使用人的相关资料等。4.根据前期物业管理合同所赋予的管理职责，物业管理企业应制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。这些制度主要有停车场管理办法，电梯使用规定，物业的报修与维修规定等。5.为了迎接即将到来的业主入伙，物业管理企业应着手组成该物业的常设管理机构，配备管理人员。人员不足时要着手进行社会招聘和上岗培训等准备工作。6.建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网络。前者是指物业正式启动运作后，势必要与社区主管部门和市政及公用事业单位取得联系，获得他们的支持与配合。同时，物业管理企业也不是万能企业，有一些业务(尤...
