浅谈商业地产项目与住宅项目调研开场：商业地产与住宅项目都需要进行调研这是现在执行项目的基石，进行调研的出发点是为了让项目降低开发风险，获得最大的利益空间。（当然这点对于目前套取资金的某些做法来说是无效的，我们这里只谈如何去让项目成功建立并进行营运的调研）。 住宅与商业地产发展同样受大环境、当地经济等因素的影响，但并不代表两者的模式是相同的。我下面简单讲下两者的区别与大家比较关心的商业地产的调研执行。请大家把 QQ 的窗口最大化，而且不要屏蔽 QQ 图片，等下有 2 张流程图发到上面。1、 两者调研提纲的对比A、住宅的调研。我们看一下住宅的调研提纲（时间关系就不画流程图了）。（图 1） 从提纲我们可以看出，住宅的市场调研是从整个房地产市场的宏观面进行综合研究，然后再对项目所在的区域市场进行研究，再针对消费市场及潜在目标客户群体进行调研及定位。整体来说调研从资料收集到问卷执行到踩盘都围绕自己的产品进行数据研究分析，并最终作出定位进行营销。注：现在出的很多定位报告为了提高时效把部分宏观市场的东西略去，文本里形成了定位与营销策略等内容，但调研的步骤还是不变的，无非是宏观的资料作为策划人员的参考依据罢了。 B、商业地产的研究。我们看一下商业项目的调研报告提纲。（图 2） 从提纲我们可以看出，商业地产的市场调研也是先从整个房地产市场的宏观面进行综合研究，再到区域市场，但到这里就已经开始发生变化，也就是说，前面的宏观市场只是去寻找项目的“土壤”，后面的调查是去寻找项目的“种子”。具体请大家进行对照。 从流程图可以看到商业地产的调研目的很多：首先是在调研大环境、大区域、大市场的前提下再深入地针对经济市场进行数据调研，对多元化的消费市场内的消费环境、消费数据、消费动机进行研究，然后进行有效数据整合，再确定目标投资小业主定位、目标经营商户定位，同时亦对零售市场内的零售信息、市场的供求需要、商业中心内的产品设计规划进行研究设计。2、 调研方向的对比后的思考为了说明两者的不同，我简单地罗列了以下几个层面，拿出来讨论下。A、 两者调研的方向不同住宅项目调研是个“求同存异”的过程（求消费市场认同，寻产品差异），完全为了去设计产品并进行营销，面对的消费群体始终是消费者。商业项目要做到吸引投资者、消费者、经营者三方的眼球，要对商业环境、物流方向、消费习惯、消费承载、区域特点、项目地位等方面去进行调研，而调...
