第二章 房地产市场及其市场运行一、房地产市场含义不可移动性：房地产与其他商品最大区别。房地产市场：活动场所＋一切交易途径和形式经济学：潜在的买卖者+当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场：当事人、房地产资产、组织机构二、房地产市场的运行环境（考点应该是各环境包含的主要影响因素的混淆）1、八大环境（1）社会环境：人口、 家庭、 名族、社会人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展观念。（2）政治环境：5 项，都带“政”字头的。（政治、政局、政府、政策、政府）（3）经济环境：城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况（该项易忽略）、利率和通货膨胀（该项容易混淆为金融环境）（4）金融环境：金融（政策、机构、产品、监督）（5）法律制度环境：有关的正式规则、法律法规与相关政策。（6）技术环境：3 建筑 2 信息（建筑材料、建筑工艺、建筑设备）（信息技术、信息化）（7）资源环境：土地、资源、生态（8）国际环境：国际资本流动和经济的全球化。2、三大基本因素（切勿与环境混淆）因素分类内容辅记社会因素传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数及规模、家庭生命周期经济因素经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比（经济只与家庭收入有关）政策因素土地供给政策、城市发展政策、住房建设与住房消费政策、房地产金融、产权与交易、税收2 土 2 住 3 房（有点像户型“3 室 2 厅 2卫”）三、影响房地产市场转变的社会经济力量（6 大力量）【金星（金融、信息） 生人 自治】（1）金融业的发展金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格。金融和资本市场的支持，对房地产市场的发展起到了不可替代的重要作用。（2）信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善缩短了物业相对距离、推动了不同地域消费品的交流。（3）生产和生活方式的转变第三产业发展壮大、产业由劳动型转变资金型和技术型、高新技术产业的发展，模式和观念改变（4）人文环境的变化社会老龄化、家庭小型化、教育程度提高引起消费观念和消费模式发生变化。（5）自然环境的变化（易忽略）城市污染、农村人口大量涌入导致住宅郊区化；解决这些问题后，城区住宅重新受青睐。（6）政治制度的变迁（政府通过政策干预）（新增）新增：市场规制政策和财政补贴政策四、房地产市场的参与者（7 大参与者）（1）土地所有者和当...
