目前的中国房地产市场已经度过居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代，开始进入居民理性消费、企业理性开发和产品质量不断提升的时代。面对房地产市场的迅速变化，房地产调控政策在2014 年也发生了重大变化，行政干预手段开始逐步退出，尤其是自2011 年开始在全国范围内实施的限购政策，截至目前只剩下北京、上海、广州、深圳四个一线城市及三亚由于其需求结构的特殊性仍在执行。 一、房地产企业转型的必要性 绿地集团 2014 年以全球 2408 亿元的总销售额取代蝉联多年的万科成为全行业规模“老大”，仔细对比销售细分数据可以发现，绿地之所以超过万科，是因为其商用物业和海外房地产销售规模大幅超过了万科，而在住宅销售领域，绿地仍然少于万科。万科绿地两巨头位次之变，或标志着以住宅开发为主的行业规模已见顶。可以说，中国房地产行业在走过了初期高速发展的“黄金时代”后，正在变革中步入“白银时代”。 2014 年中央经济工作会议提出“把转方式调结构放到更加重要位置…强化风险防控，加强民生保障，促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定”。纵观会议内容“只字未提房地产”，但是不代表不涉及房地产，如保障房问题涉及“稳增长”和“惠民生”；旅游地产、养老地产等新业态涉及“调结构”；房地产库存消化涉及“防风险”；通过信息化、智能化来推进建筑行业的现代化涉及“转方式”。 由于金融机构为了控制投资风险，中小房企很难获得开发贷，信托等其他融资渠道的成本又居高不下，中小房企没了“救命钱”，与大企业在土地市场的拼抢显得不堪一击，这就导致了一系列连锁恶化反应。在市场低迷时期，中小房企销售策略并不占优势，去化难度加大，资金匮乏拿不到可以开发的土地，项目运作陷入停顿，就将面临资金链崩盘的高风险。 虽然 2014 年底市场出现翘尾行情，但是从 2014 年全年市场表现来看，房地产行业的境况显然已经大不如从前，全国商品房销售额全年同比降幅近 8%，销售均价同比跌幅近 5%。与此同时，大型房企的市场份额却在不断增加，50 强房企的销售额门槛已经高达 140 亿元。对诸多中小房企而言，继续寻求规模扩张极有可能碰壁而亡，如何在夹缝中谋求生存空间，已经成为这些企业不得不思考的命题。 在规模房企越做越大，平台优势遥遥领先的情况下，中小房企不得不在细分市场中找寻一线生机，提升产品性价比和专注差异化产品或许才是出路。也意味着房地产市场今后的格局将是，龙头房企占据主流市场，中...
