PUSH 博尚（杭州）地产策略涟水项目营销策略沟通报告一、前言通过与贵司的沟通以及本阶段我司对涟水房地产市场的调查排摸，对于本项目的营销推广策略思路，我司已经基本形成。为了更好地完善本项目的营销推广工作以及更加有效的开展项目的推进工作，我们形成本次《涟水项目营销策略沟通报告》，与贵司共同商讨。二、目标界定关于本阶段项目回款工作的目标基本已经明确，关于项目的营销推广工作尚未形成明确的目标，我们认为在本阶段本项目在营销推广上需要确定一个基调：目标一：完成 4-6 月份 800 万回款；目标二：我们需要赋予项目独有的营销个性与策略，为项目确定一个切实有效的基调； PUSH 博尚（杭州）地产策略三、目标下的问题思考目标一下的问题思考：问题一：我们需要采取怎样的方式来实现回款？1. 是卖房子还是卖会员？2. 如果是卖会员，我们需要给予客户怎样的理由和承诺？问题二：需要哪些条件来支撑项目目标的实现？1. 我们需要如何对项目进行有效的包装？2. 我们需要需要构建怎样的价值体系？目标二下的问题思考：问题一：我们需要考虑怎样的竞争格局？1. 是选择涟水作为我们的竞争圈还是整个淮安地区？2. 我们是完全跳出涟水地区还是有计划安排地兼顾两个不同的市场？ PUSH 博尚（杭州）地产策略问题二：我们需要考虑怎样的开发周期？1. 我们需要一个怎样的良好的展示面？2. 我们需要依靠怎样的产品组合来实现销售目标？问题三：我们需要怎样的形象来整合项目复杂的产品类型？1. 我们是普通的住宅社区还是别墅社区？2. 我们需要怎样的定位和定义来表达我们不同类型的产品？四、营销策略策略一：以别墅姿态面对整个淮安市场，跳出涟水地区的竞争纠缠；普通公寓掠夺竞争项目的客源；兼顾两个不同的市场；策略二：定义项目为别墅社区，以别墅姿态来增强普通公寓类产品的价值竞争力；策略三：合理安排不同物业类型的营销功用，以别墅类产品来增强项目整体形象、以普通公寓类产品来完成对竞争项目的目标客群；策略四：面对淮安地区，采取低总价、高品质别墅姿态面对竞争；面对涟水地区，以总价原则来掠夺客户； PUSH 博尚（杭州）地产策略五、营销定位定位前条件简述：1. 在涟水地区来说，城西板块是新兴板块，城市的期待高于其他任何板块；2. 公园地产的规划与概念我们不能抛弃、别墅社区的姿态必须利用；3. 以独占性的精准定位，跳出竞争；营销定位：定位解释：淮安地区首席公园别墅社区淮安地区——将项目以...
