中国社科院：2005 年中国房地产市场发展报告住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。 房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果，所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数合理为前提的。房地产产品具有空间不可移动性，局部地区供求关系的异常导致全局连锁反应的可能性较小。中国是一个幅员辽阔，各地发展极不平衡的大国，以局部地区的房地产形势推导全国整体态势必须慎之又慎，否则会得出相反结论。上述几点是本课题组进行以下分析和预测的逻辑起点。 一 2004 年中国房地产市场形势判断 2004 年是中国房地产市场不平静的一年，国家出台房地产宏观调控政策频率之高、力度之大前所未有。在强力的宏观调控下，2004 年中国房地产业呈现出了不同于往年的鲜明特征。 (一)房地产投资 1.投资增速趋缓，但占全社会固定资产投资比重持续上升 2004 年全国房地产开发投资总额达 13158.25 亿元，同比增长 28.1％，比 2003 年回落 2.2 个百分点。从 2004 年变化看，房地产投资增速呈快速下降趋势，从 1～2 月到 1～12 月下降 22 个百分点，几乎与固定资产投资同步下降。 2004 年的房地产投资增速仍比 1998 年以来的年均增长速度高出 5.6 个百分点；房地产投资额在全社会固定资产投资中所占比重仍有所上升，处于历史的最高位。中国房地产业起步较晚，在市场的成熟过程中投资起伏较大，但总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。从中国国民经济与市场发展阶段和总趋势来分析，房地产投资占全社会固定资产投资比重的上升是市场需求结构发生变动的必然结果。1986～2004 年的 18年间，中国房地产投资年均增长速度为 35.9％，远高于同期固定资产投资年均增长19.95％的速度，也远高于 GDP 的增长速度。特别是 1999 年以来房地产开发投资持续增长，只有 2002 年和 2004 年增速...
